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金融資産が潤沢なら「長期保有」前提の戦略が可能
前回の続きです。
購入物件（1棟目）
［データ］大阪市内築20年ＲＣ造一棟マンション
［金額］1億5000万円（都市銀行からのフルローン：返済期間27年、金利1.2％）
［表面利回り］7.9％
［ＦＣＲ（ネット利回り）］6.2％
Ｂご夫妻は金融資産を十分に備えられていることから、大手都市銀行からの低金利融資を受けられると判断しました。そこでまず、当社の提携銀行でＢご夫妻の属性審査を完了していただきました。物件選定前に審査を済ませておくことで、良い物件が出てきた際にスピード感を持って対応できるからです。
審査後、想定通り好条件の物件をご紹介できることになりました。大阪市内に立地するＲＣ造・築20年の一棟マンションです。Ｂご夫妻に紹介したところ、購入を即決断していただきました。その後、先ほどの都市銀行で金利1.2％のフルローン、返済期間27年という好条件で融資を受け、無事物件をご購入いただくことができました。属性審査を完了していたことから、融資決定から物件購入までスムーズに展開できたのです。
この物件は出口をそれほど考慮せず、節税よりも長期保有を前提に資産を築くのが目的です。値上がりすれば売却し、キャピタルゲインを獲得してもいいでしょう。Ｂご夫妻は金融資産があるため、わらしべ長者的に数年間で不動産を組み替える戦略ではなく、長期保有前提の戦略が立てられるのです。
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減価償却を利用した節税スキームとは？
〈個人〉
個人の場合、Ｂご夫妻はともに最高税率（平成26年現在）の所得層に属しているため、重い税負担に悩んでいました。また、平成27年1月からは4000万円を超える所得において増税が確定していることもあり、新たに設立した資産管理法人からの役員報酬なども考慮すると、早急な節税が必要となります。
そこで、減価償却を利用した節税スキームをご提案しました。具体的には、法定耐用年数を超えた木造・軽量鉄骨造を購入する方法です。木造物件の減価償却期間は4年なので、4年で建物部分を減価償却し、不動産所得をマイナスにします。そして、給与所得との損益通算により所得税・住民税を節税していくやり方です。
ポイントは、給与所得と不動産所得の総合課税の税率50％から、不動産譲渡益の税率20％の差を利用する点です。結果、多少乱暴な言い方ですが減価償却部分の30％が節税となります。本連載の第1回・第2回でご紹介したＡさんと基本は同じ考えなので、参考にしてみてください。
今後の展開
法人については、現在1棟目は問題なく管理運営できているため、2棟目取得に向けて進めているところです。2棟目取得に際しては、別途法人を作り融資を受けるスキームを提案中です。
個人の節税用物件については、土地が広いアパートを希望されているため、ご紹介できる物件は少ないのですが、1年以内の取得を目指しています。
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