「地価・中古マンション価格」下落の可能性…生産緑地の「2022年問題」とは【弁護士が解説】

「2022年問題」が不動産に及ぼす影響

では、2022年問題が不動産に及ぼす影響について、改めて確認しておきましょう。

地価の下落

2022年が到来すると、生産緑地のうち8割が指定を解除できる30年の節目を迎えます。これにより、宅地化された元生産緑地の土地が大量に市場に供給される可能性があるのです。

その結果、生産緑地が多い三大都市圏を中心に宅地が過剰供給となり、地価が下落することが予想されます。

中古マンションの価値下落

宅地が過剰供給されて地価が下落すると、これまで自宅としてマンションの購入を選択していた人たちが、価値が下がって手が届くようになった宅地を購入したり、供給された元生産緑地の土地にマンションが建築されたりしていくでしょう。これにより、周辺の中古マンションの価値が下落する可能性があります。

「2022年問題」の原因と国がとっている対策

2022年問題の原因や、国がとった対策は次のとおりです。

2022年問題の原因

2022年問題の原因は、多くの生産緑地が2022年に指定解除となることにあります。

生産緑地制度は1992年から始まっており、多くの生産緑地はこの1992年に指定を受けました。生産緑地の条件となる営農義務は30年ですが、1992年に指定を受けた生産緑地が2022年にこの30年を終えます。

後で解説しますが、30年経過すると市町村に対し土地の買取りを申し出ることが可能になり、結果として、生産緑地の指定解除を受けられるようになります。

これに加えて、生産緑地の指定当時中心となって農業を営んでいた方も高齢化して営農が難しくなっているため、2022年に多くの生産緑地が宅地化されて市場へ供給される可能性があるのです。

国が取っている対策

2022年問題を緩和するための措置として、国は次のような対策をとっています。

・生産緑地での行為制限の緩和

生産緑地に指定された土地は、原則として建物や構築物を建築することはできません。例外的に建築が認められていたものは、従来はビニールハウスなどの農業用施設のみでした。

しかし、平成29年の改正で、市区町村長の許可を受けることにより、生産緑地内で生産された農産物を使用した農家レストランや直売所、製造加工施設などの設置も可能となりました。

この改正は、30年を迎えた以降も宅地化せずに生産緑地を継続する人を増やすために行われました。

・条例による面積要件の引き下げ

生産緑地の指定を受けるには、従来500m²以上のまとまった農地であることが要件とされていました。しかし、市区町村の条例により、この下限面積を300m²まで引き下げることができるよう改正されています。

これは、宅地需要の沈静化による住民の認識の変化に対応し、また500m²に満たない農地も生産緑地として保全すること等を目的として行われた改正です。

・特定生産緑地指定の創設

特定生産緑地とは、市町村長の指定を受けることにより、農地の買取申出ができる時期を、生産緑地の指定から30年の期間経過後さらに10年間延期することができる制度です。

10年間の延長がされた農地について、指定を延長する必要が認められる場合には、改めて農地の所有者等の同意を得ることにより、繰り返し10年間延長することもできます。

これは、宅地化の時期を分散し、2022年に一気に生産緑地が宅地化されることを防ぐ等の目的で設けられた制度です。買取申出については、のちほど解説します。

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