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※前回記事：20億円規模の不動産を保有してFIREした〈現役投資家〉が明かす…「不動産投資」でがっつり稼いでいる人の具体的な投資手法【インタビュー】
不動産投資家を後押しするインバウンド需要
新型コロナウィルスが猛威を奮った2020年から22年の間、訪日外国人の数は激減しました。しかしwithコロナ時代を迎えた2023年には2,500万人にV字回復。円安も追い風となり、インバウンド需要は完全に復調しています。この状況を、渡邉さんはどのように見られていますか？
「昨年は約2,500万人でしたが、2030年には『6,000万人以上の観光客が訪れる』と考えられています。さらに約25年後の2050年には『1億人に達する』という予想もあるようです」
単純に考えても、現在の4倍ですね。国土が広いとはいえず、人口の平均値が減少する傾向にある日本で、インバウンドが占める需要の比重はますます高まりそうです。すでに現在、ビジネスホテルの宿泊費が高騰し、国内の出張サラリーマンが煽りを食う現象も起きています。
「そうですね。不動産投資を考える際、人口減少の日本で一般的な賃貸物件だけでなく、宿泊施設を視野に入れなくては。『インバウンド需要の波に乗る時代』が訪れています」
国内不動産を国内の居住者に貸し出す賃貸業とは異なり、訪日外国人が相手となる宿泊業には、投資上のメリットもあると聞いています。
「海外在住者の利用を募る宿泊業には、必ずOTA（※オンライン・トラベル・エージェント）が介在します。『Airbnb』や『Booking.com』などは、特に知名度が高いですよね。それらのサービスでは、取引通貨を選択できます。また、宿泊料金の振込口座もオーナーが指定可能。つまり日本国内の物件でありながら、米ドルなどの外貨取引、利息の高い海外口座での貯蓄が無理なく実現するのです。それらの行程がすべて、スマートフォン1台で完結できるため、非常に便利ですよね。宿泊業はこれからの不動産投資トレンドとなる可能性を、十分に秘めています」
インバウンドの波に乗るなら「民泊用物件」が狙い目
インバウンド需要を見込んだ宿泊施設への投資を考える際、念頭に挙がるのは「民泊」です。日本では2018年に「民泊新法」が施行されました。
「『キッチンやバスルーム・トイレが備わった施設であること』など、条件は諸々ありますが、最も注意したいのは『年間の運営日数が180日以内』というルールですね。1年のうち、半分の期間は営業できないということになります」
収益物件として考えると、1年の半分も稼働できないのは割に合わないように見えますが……。それだけに物件選びが重要、ということでしょうか？
「どんな状況下でも優良物件の価値は落ちない、この不文律は賃貸物件と同じです。ですから、投資先を堅実に見極めることが大切です。インバウンド需要が最も高いのは東京、京都、大阪といったエリアですが、やはり激戦区なので、価格が高い。そこで注目すべきなのは、北海道や沖縄といったリゾート地です」
確かに東京に訪れる外国人観光客は京都や大阪へ移動しますが、一度の旅行で北海道や沖縄まで足を延ばす人は、少ないようです。特別な理由が考えられるのでしょうか？
「リゾートならではの楽しみが、旅行の目的になっているのでしょう。特に北海道のニセコやルスツ等のエリアは、世界中のスキー愛好家から注目を集めています。近年は地球温暖化の影響で降雪が減り、ヨーロッパの名だたるスキー場が運営の危機に追い込まれていますから。このように世界の状況へ目を配っていると、国内に埋もれている優良物件の条件が、クリアに見えてきます」
広さや設備など、観光客を魅了する物件の条件も気になります。民泊のライバルは当然ホテルとなりますが、差別化を図るにはどうすべきなのでしょうか？
「一般的な外国人観光客は、ホテルの1～2人用客室に宿泊します。それより大人数となると、スイートルームを押さえなければなりません。
スイートルームよりも格安で、大人数でも泊まれる広さを確保できるのが民泊のお部屋です。具体的には、少なくとも40平米、70平米以上であれば文句なし。さらに100平米なら、高級感や非日常を演出できるでしょう。また、キッチンや広いバスルームといった設備は、ホテルとの差別化に有効です。たとえば海産物がおいしい北海道の場合、市場で食材を購入し、民泊で調理することが可能ですから」
選ぶべき物件の概要は見えてきましたが、やはり民泊ルールが気になります。利益は上がるのでしょうか？
「インバウンドの要望を満たす優良物件さえ押さえられれば、180日の稼働でも、年間平均5％程度の実質利回りは十分に期待できます。NET5％の利回りであれば、ローンも十分に返済できると思います。また、残り180日はオーナー自身が利用してもよいし、友人に貸すことも可能。
別荘を買うなら、自分でも利用ができ、利用しないあいだは物件にお金を稼いでもらえる民泊投資をしたほうが、ずっと賢いのではないでしょうか？ その場合、驚くほどの収益は期待できないかもしれませんが、あまりガツガツせず、自分も楽しみながらの『ハッピーライフな投資』は、必ず実現しますよ」
中級者向けの民泊用物件を、いま初心者にも勧めたい
渡邉さんのお話をまとめると、増加の一途を辿る外国人観光客向けの民泊物件は、資金や経験が豊富な、中級以上の投資家に向いているといえそうですね。
「一般的には、そうですね。ただ実をいうと、弊社は『国内でトップクラス』と自負するほど、民泊物件の取り扱いが多いのです。これまですでに、60件以上の物件を取り扱ってきた実績があります。また、私自身が日本全国に民泊用の物件を運営していることもあり、蓄積されたノウハウは豊富です」
そうなんですか。さすが目の付け所が違う、という印象を受けますが、もしかすると初心者でも堅実に投資可能な民泊物件について、なにか情報をお持ちなのでしょうか？
「多くの外国人観光客が訪れる場所で、民泊活用も可能な新築区分物件に投資できるとなれば、初心者でも検討の価値が、十分にあります。新築であれば、転売益が期待できますから。こうしたケースの場合、昨今話題の晴海フラッグでの激戦でも多くの方が目にしたように、立地により、第1期募集で購入することが肝心。わずか数年で5％以上の値上がりが、期待できるからです。
弊社が次回開催するセミナーにおいては、その厳選情報を皆様に共有する予定です。ぜひ多くの方にご参加いただき、インバウンドに備える有望な投資を、ご検討いただきたいと思います」
