なぜ世界の投資家は「フィリピン不動産」に熱視線を送るのか？

a.投資目的のみに利用される土地のリース: 最長50年、更新期間は1回限りの25年

b.投資のみを利用目的としない土地のリース:最長25年、更新期間は1回限りの25年

c.公有地については、フィリピン国民に対するリースホールドしか認められていない

コンドミニアムの底地が

●コンドミニアム・ユニット所有者の共同所有：土地と同様の規制

●コンドミニアム・ユニット所有者で構成される別法人（コンドミニアム企業）：外国人や外国法人が所有するユニット数は、コンドミニアム全ユニット数の40%未満でなければならない

●借地：外国人や外国法人のユニット所有に制限はない

外資に関する優遇措置もしくは規制

〔外資に関する規制〕

●外国人・外国企業が所有できる不動産は、コンドミニアム、またはコンドミニアム扱いとなっているタウンハウスに限られる。

●一般に外国投資家には、建物について40%まで保有が認められている。

●上記を回避するためにフィリピン人を名義人に立てたり、フィリピン人を雇ってダミー会社を使ったりするような方法はアンチ・ダミー法で禁止されており無効となる。

●実務的には、土地保有会社を設立して法人に不動産を所有させ、外国人又は外国企業で、その土地保有会社の株式を40％まで保有することができる。

●土地を保有しない製造会社は100％外資で設立可能であることから、前述の土地保有会社から製造会社に土地をリースする方法がある。

●重要な営業資産の譲渡には 3分の2（66％）以上の株主の賛成が必要となるため、外資側が40%の保有があれば、フィリピン側による売却を回避できる。

●外国人に許される長期リース期間のリース料を一括で前払いする代わりに、リース先や売却先の選択権を借主が持つことで、不動産の所有権を得たのとほぼ同様の効果を持とうとするスキームも活用されている。

●外国人投資家は、投資目的のみに利用される土地をリースする場合、共和国法第7652号により、リース期間は最長50年、更新期間は一度限りの25年である。また、外国人投資家が投資のみを利用目的としない土地をリースする場合、大統領令第471号により、リース契約の期間は最長25年、更新期間は一回限りの25年である。

出所：国土交通省『海外建設・不動産市場データベース』