都内マンションを購入したが…大後悔した「住宅ローン返済額」

「住宅ローン額」はどうやって決まる？意外な条件が…

■住宅ローンの条件の決まり方

不動産の担保評価と購入者の年収・信用については一般的な解説記事でも説明がされていますのでここでは触れませんが、世の中ではあまり知られていない「仲介会社による修正」について解説します。

たとえば、不動産仲介会社の規模が大きいほど金融機関との関係性は強く、融資可能な金額について購入者に有利に働くことがあります。

■新築マンションは住宅ローンが組みやすい

実はこの融資可能な金額が増える傾向は新築不動産の場合に顕著です。財閥系不動産ディベロッパーの分譲プロジェクトの場合、プロジェクト期間の資金をファイナンスするメインバンクが必ず存在します。

この場合、融資先のプロジェクトの売行きはメインバンクの重大な関心事です。したがって、年収が足りず融資可能な金額の計算でははじかれてしまう購入者でも、メインバンクが借入れの希望金額の満額を貸し付けるケースはよくあります。

■中古物件の分野では

財閥系の大手仲介にはそれぞれメインバンクがありますので、そのメインバンクが貸し付けるときは住宅ローン条件の決定の際に貸出金額などの条件をプラスに修正していることはよくあります。

そのため、築年数が古い、または耐震診断の結果がよくないことが理由で自己資金が多く必要な不動産の場合には大手仲介会社に購入を依頼するのは得策といえます。

■超低金利の現在は融資可能な金額に差が出る

現状では金利が0.4％台の商品などもあり、金利の優遇の余地は小さいので、担保評価を甘くして貸付金額を増加させるケースが多くなっています。

筆者の経験上、超低金利下の現在では年収の10倍程度まで借入れをすることができる場合もあるようです。しかし、それが返済できなくなり、任意売却で売りに出される中古マンションも仲介の現場では見かけます。年収から計算される限度額の上限まで借りることはあまりおすすめできません。

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