不動産投資は現金とローンのどっちが得か?…考えてみたら

経済基盤が安定すると、人は心に余裕を持ち、豊かな人生を送れることを多くの大家を取材して強く感じたという。1万人の大家を取材してきた著者が、サラリーマンの定年後に毎月着実に家賃収入を得ることができる不動産で資産を増やす方法を伝授する。本連載は賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」の編集長の永井ゆかり氏の著書『1万人の大家さんの結論!生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』(プレジデント社)から一部を抜粋、再編集した原稿です。

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不動産による資産形成は投資ではなく事業

「最初の物件は現金で購入」を勧める理由

 

本連載では一貫して、不動産による資産形成について、「投資」ではなく「事業」だと伝えてきた。だが、大半の人が「年金代わり」、あるいは不動産会社の営業マンの典型的なセールストーク「所得税の減税になる」という位置付けで始めるため、勘違いしてしまうのだ。

 

その典型が区分マンション投資だろう。区分マンション投資は、1000万円前後から2000万円程度で購入できるものが多く融資も受けやすい。

 

不動産による資産形成について、「投資」ではなく「事業」だ伝えてきた。(※写真はイメージです/PIXTA)
不動産による資産形成について、「投資」ではなく「事業」だ伝えてきた。(※写真はイメージです/PIXTA)

 

自己資金ゼロで始めると、入居者がいる状況でも家賃だけでは返済がまかなえず、自身の預金からの補填が必要なケースが目立つ。物件にもよるが、その額は月々5000~1万円程度、その補填額こそ「年金の保険料みたいなものだと思ってください」と営業マンから説明を受け、ローン完済後には家賃収入はすべて自分のものになり、月々の5000〜1万円程度で35年後には1000万円以上の不動産が手に入ると思ってしまうわけだ。

 

しかし、冷静に考えてみてほしい。まず、入居者がいる場合でも自己資金を継続してつぎ込まなくてはいけないのに、空室期間中はどうなるのか。都内で家賃が7万~8万円台の物件を買ったとすると、その家賃をさらに自己負担しなくてはいけない。しかも、区分マンション販売会社が提示する表面利回りは、たいてい家賃の減額が加味されていないので、ローンが35年で組めたとしても、その間どれだけ家賃は下がるのだろうか。基本的に不動産は築年数が古くなると家賃は下がるが、月々の返済額は減ることはない。それどころか、減価償却費が減り、元金の割合が増えれば、税額は増えるのだ。

 

表面利回りには原状回復費用も含まれていない。入居者による破損や故障以外の原状回復費用は家主の負担となる。原状回復費用は、通常家賃の1~3カ月分程度かかる。

 

もちろん、サブリースを条件とした物件も少なくない。サブリースなら、空室の心配がなく家賃が安定的に入ってくるので安心だと思うかもしれないが、実際はそうではないことも本書では書いてきた。サブリースであっても、基本的に原状回復費用は家主が負担するし、経年による家賃の値下げは免れない。サブリース契約自体を解約される可能性も十分ある。

 

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「家主と地主」 編集長

1975年、東京都生まれ。日本女子大学卒業。1998年「亀岡大郎取材班グループ」に入社。住宅リフォー ム業界向け新聞、リサイクル業界向け新聞、ベン チャー企業向け雑誌などの記者を経て、賃貸不動産 オーナー向け経営情報誌「家主と地主」編集長、賃貸住宅業界向け新聞「週刊全国賃貸住宅新聞」編集長を歴任し、2004年、全国賃貸住宅新聞社取締役に就任、現在に至る。新聞、雑誌の編集発行の傍ら、家主・地主や不動産会社向けのセミナーでの講演活動を行う。本書が初の著書となる。2児の母。

著者紹介

連載一生お金をチャリンチャリン稼げる「サラリーマン大家」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

永井 ゆかり

プレジデント社

ひと昔は、大家さんというと「不労所得が得られる」と言われた。現在は人口が減少し、空室は増え、入居者の層も多様化し、世の中が複雑化したことで、大家の経営の難易度は確実に上がっている。しかし、やり方さえ間違わなけれ…

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