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【オープンハウスのアメリカ不動産投資セミナー】
オーナーにとって厳しい、日本の「不動産投資」事情
せっかく投資をしているのに、下がり続ける物件の価格と残債割れを気にして、後ろ向きというか、後始末をつけることばかり考えなければならない日本の不動産投資は、やはり夢がないものですが、それでも、きちんと入居者がいて安定的に賃料が入り、キャッシュフローが回っている物件なら、まだ良い方です。
この点でも、日本の不動産投資の状況はオーナーにとって非常に厳しいものがあります。
まず、アパート投資で、2年の更新時期ごとに賃料を引き上げるということは、ほぼ不可能です。というより、周辺に新築アパートが増え、中古となった所有物件の競争力が相対的に落ちる中では、むしろ賃料を引き下げなければならないことの方が普通でしょう。
オーナーとしては「せめて現状維持で」と思っても、周辺の同じような築年の物件が賃料引き下げをすれば、競争上、自分の物件も引き下げざるを得ません。オーナーとしては、多少賃料を引き下げてでも、入居し続けてもらう方が、空室になるよりはずっといいからです。
オーナーが負担する、賃貸物件の「広告料」とは？
私は、空室が長期化することへの恐怖から、客付け（入居者募集）をしてくれる仲介業
者に、広告料を支払って募集の促進をしました。
自分がアパート投資をする以前から、仲介をしてくれる業者に、仲介手数料が支払われることは、当然知っていました。しかし、「広告料」という費用を支払うことは予測していませんでした。広告料については、賃貸物件のオーナーになったことのない人には、あまり知られていないと思いますので説明しておきます。
不動産の仲介業者が受け取っていい手数料は、貸主と借主とをあわせて最大一カ月分という上限が法律で定められています。原則的には貸主と借主が半月分ずつ支払うことになっていますが、実際には、借主が一カ月分の手数料を支払うことが半ば慣習になっています。その場合、オーナーが支払うものはありません。
しかし、空室をなくしたいと思うオーナーが仲介業者に広告料を支払い通常の広告以上の広告を行うことで、客付けのインセンティブとせざるを得ないことがあります。また、仲介業者からも「広告料」という名目でオーナーに広告の必要性を訴えかけるケースも見かけます。実際にはこれを支払ったからといって思い通りの客付けができるわけではありません。
