家賃滞納も、強制退去は困難…オーナーに厳しい賃貸経営の実態

コロナ禍、給与収入に不安を覚え、不労所得が手に入る「不動産投資」に興味を抱いた、もしくは実際に始めたという人は少なくありません。しかし、株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部・高山吏司氏は、「日本の不動産投資には夢がない」と述べています。一体なぜなのでしょうか。今回は、オーナーにとって不利な状況が続く、日本の不動産投資事情を紹介します。※本連載は、書籍『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』(幻冬舎MC)より一部を抜粋し、アメリカ不動産投資について解説します。

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オーナーにとって厳しい、日本の「不動産投資」事情

せっかく投資をしているのに、下がり続ける物件の価格と残債割れを気にして、後ろ向きというか、後始末をつけることばかり考えなければならない日本の不動産投資は、やはり夢がないものですが、それでも、きちんと入居者がいて安定的に賃料が入り、キャッシュフローが回っている物件なら、まだ良い方です。

 

この点でも、日本の不動産投資の状況はオーナーにとって非常に厳しいものがあります。

 

まず、アパート投資で、2年の更新時期ごとに賃料を引き上げるということは、ほぼ不可能です。というより、周辺に新築アパートが増え、中古となった所有物件の競争力が相対的に落ちる中では、むしろ賃料を引き下げなければならないことの方が普通でしょう。

 

オーナーとしては「せめて現状維持で」と思っても、周辺の同じような築年の物件が賃料引き下げをすれば、競争上、自分の物件も引き下げざるを得ません。オーナーとしては、多少賃料を引き下げてでも、入居し続けてもらう方が、空室になるよりはずっといいからです。

オーナーが負担する、賃貸物件の「広告料」とは?

私は、空室が長期化することへの恐怖から、客付け(入居者募集)をしてくれる仲介業
者に、広告料を支払って募集の促進をしました。

 

自分がアパート投資をする以前から、仲介をしてくれる業者に、仲介手数料が支払われることは、当然知っていました。しかし、「広告料」という費用を支払うことは予測していませんでした。広告料については、賃貸物件のオーナーになったことのない人には、あまり知られていないと思いますので説明しておきます。

 

不動産の仲介業者が受け取っていい手数料は、貸主と借主とをあわせて最大一カ月分という上限が法律で定められています。原則的には貸主と借主が半月分ずつ支払うことになっていますが、実際には、借主が一カ月分の手数料を支払うことが半ば慣習になっています。その場合、オーナーが支払うものはありません。

 

しかし、空室をなくしたいと思うオーナーが仲介業者に広告料を支払い通常の広告以上の広告を行うことで、客付けのインセンティブとせざるを得ないことがあります。また、仲介業者からも「広告料」という名目でオーナーに広告の必要性を訴えかけるケースも見かけます。実際にはこれを支払ったからといって思い通りの客付けができるわけではありません。

 

 

米国認定不動産投資顧問(CCIM)

東京大学卒業後、財閥系商社入社。
国内にて分譲マンション、オフィスビル、不動産証券化等関連業務、米国駐在中には、主に各州での住宅開発事業に従事。
2017年、(株)オープンハウスにて、アメリカ不動産事業の立ち上げに参画。
自身でも、日米双方の不動産投資を実践中。
公認不動産コンサルティングマスター、CCIM(米国認定不動産投資顧問)。

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著者紹介

連載日本人が絶対に知らない、最新の「アメリカ不動産投資」事情

[改訂版]日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

[改訂版]日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

高山 吏司
ブロドスキ・ザクリ
豊岡 昂平

幻冬舎メディアコンサルティング

「アメリカ不動産投資」といえば、 一昔前までは、超富裕層が趣味と実益を兼ねて別荘を購入したり、 駐在員や大使館職員が現地に自宅を構えたりするのが主流でした。 しかし、時代は変わり、普通に日本にいながら、日本語だ…

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