アメリカ不動産…なぜ、毎年「家賃の値上げ」が可能なのか?

コロナ禍、給与収入に不安を覚え、不労所得が手に入る「不動産投資」に興味を抱いた、もしくは実際に始めたという人は少なくありません。今回は、株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部・部長代理の高山吏司氏が、多くの日本人が驚く、アメリカ不動産の常識について解説します。※本連載は、書籍『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』(幻冬舎MC)より一部を抜粋し、アメリカで人気の出る物件の条件について解説します。

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利益を生まない不動産は、マイナスの資産=「負動産」

不動産投資によってもたらされる可能性がある収益(期待収益)は、理屈の上では、家賃収入による収益と、その不動産を売却したときに得られる売買差益の2種類です。前者を運用益(インカムゲイン)、後者を売却益(キャピタルゲイン)と呼びます。

 

ただし、「理屈の上では」と書いたように、現在の日本の不動産投資環境においてはそのどちらの実現もかなりの困難が伴うことが現実です。

 

日本の不動産投資で安定的な家賃収入を得るためには、多くの苦労があります。新築時は別ですが、数年経てば入居者付けに苦労するようになり空室率が上がっていくのが普通だからです。

 

その一方で、修繕費や管理費、仲介関連費用などのさまざまな経費、固定資産税などの税金は確実に必要です。オーナーが必死に努力して、さまざまな施策を講じれば空室率を下げることは可能でしょうが、いわゆる「不労所得」という言葉で表される、労せずして安定的な運用益を得るイメージは、日本の不動産投資の現状とはかけ離れています。

 

また、現在の日本では、売却価格が購入価格を上回り、売却益を得ることができる不動産物件は極めて例外的です。それどころか、大都市圏以外の地方では、タダでも引き取り手がおらず、お金を払って引き取ってもらう土地や建物がどんどん増えていることは、新聞などでも多く報道されている通りです。

 

不動産は所有しているだけで固定資産税などの税金がかかるので、収益を生まなければゼロではなくてマイナスの資産=「負動産」になってしまうのです。収益どころではありません。

 

日本の不動産とアメリカ不動産の相違点は?(画像はイメージです/PIXTA)
日本の不動産とアメリカ不動産の相違点は?(画像はイメージです/PIXTA)

米国不動産投資のメリットのひとつ「安定的な運用益」

一方、日本の現状と比べると、アメリカ不動産投資のメリットが際立ちます。具体的には、①安定的な運用益、②売却益が得られる可能性の高さ、③資産分散によるリスクヘッジ効果、④税効果の4つのメリットです。

 

本記事では①安定的な運用益について詳しく見ていきます。

 

米国認定不動産投資顧問(CCIM)

東京大学卒業後、財閥系商社入社。
国内にて分譲マンション、オフィスビル、不動産証券化等関連業務、米国駐在中には、主に各州での住宅開発事業に従事。
2017年、(株)オープンハウスにて、アメリカ不動産事業の立ち上げに参画。
自身でも、日米双方の不動産投資を実践中。
公認不動産コンサルティングマスター、CCIM(米国認定不動産投資顧問)。

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著者紹介

連載日本人が絶対に知らない、最新の「アメリカ不動産投資」事情

[改訂版]日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

[改訂版]日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

高山 吏司
ブロドスキ・ザクリ
豊岡 昂平

幻冬舎メディアコンサルティング

「アメリカ不動産投資」といえば、 一昔前までは、超富裕層が趣味と実益を兼ねて別荘を購入したり、 駐在員や大使館職員が現地に自宅を構えたりするのが主流でした。 しかし、時代は変わり、普通に日本にいながら、日本語だ…

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