「保証人!? そんなのいらないよ」米国不動産投資初心者の衝撃

コロナ禍、給与収入に不安を覚え、不労所得が手に入る「不動産投資」に興味を抱いた、もしくは実際に始めたという人は少なくありません。しかし、株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部・ブロドスキ・ザクリ氏は、「日本の不動産よりも、アメリカ不動産に投資すべき」だという考えを持っています。一体なぜなのでしょうか。今回は、アメリカ不動産の魅力について解説します。※本連載は、書籍『日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話』(幻冬舎MC)より一部を抜粋し、アメリカ不動産投資について解説します。

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先進国で随一、人口増加と経済成長を続ける米国

着実な人口の増加と、堅調な経済成長を基盤として、アメリカの不動産価格も着実に上
昇しています。

 

価格が順調に上昇する「アメリカ不動産」(画像はイメージです/PIXTA)
価格が順調に上昇する「アメリカ不動産」(画像はイメージです/PIXTA)

 

代表的な不動産価格指標であるS&Pケース・シラー全米住宅価格指数を見ると、2000年を100とした全米の住宅価格は2018年には205.8と、2倍に上昇しています。

 

[図表1]S&Pケース・シラー全米住宅価格指数


あくまで過去の実績ベースですが、18年間で100%の上昇だと考えると、毎年4%強の利回りで複利運用しているのと同じです。

 

一方、日本の状況を示す例として、住宅地公示地価(全国)の推移を示しているのが次のグラフです。アメリカとはまったく状況が違うことはすぐ分かります。これを見れば、日本人が、自宅を自分の資産を増やしてくれる投資対象だと考えられないのも、無理はあません。

 

[図表2]日本の公示地価推移(全国、東京圏)

 

長期的に見て、アメリカの不動産価格は上昇基調が続いています。ただし、グラフからも分かるように、必ずしも常に右肩上がりで推移しているわけではありません。リーマンショック後から冷え込んだ市況が2012年ごろで底を打ち、2013年ごろから再上昇している様子がわかります。現在では、リーマンショック前の水準を抜いて、さらに価格が上昇しています。

アメリカ不動産は「バブル」になっている?

現在の水準を見て、アメリカ不動産は「バブル」になっているのではないかと思う人がいるかもしれません。また、2008年にリーマンショックを引き起こす原因となった、住宅ローンに関連したサブプライムローン問題、過剰融資問題がまた起こるのではないかと、心配している人もいるかもしれません。

 

結論から言うと、現在の不動産市況はバブルではなく、またリーマンショック時のような過剰融資問題の兆候は表れていません。

 

まず、2008年以前にサブプライムローン問題がなぜ起きたのか、簡単に言うと、通常なら住宅ローン融資を受けられないような信用力が低い人たち(これをサブプライム層と言います)にも、融資ができる商品を開発し、どんどん売ったからです。

 

ただし、もともと信用力が低い層ですから、その人たちの収入ではローン返済は無理で、住宅が値上がりすることによって、その値上がり差益も組み込んでローンを返済してもらうような仕組みでした。

 

ところが、当時の住宅市況が頭打ちになったため、ローンを返済できない人が続出したのです。しかも、サブプライムローンは単に融資をしていただけではなく、その融資自体が証券化されて、さまざまな金融商品に組み込まれていたため、全米、全世界を巻き込んだ金融ショックにつながりました(実際はもっと複雑ですが、ごくおおざっぱにまとめています)。

 

株式会社オープンハウス ウェルス・マネジメント事業部 エグゼクティブコンサルタント

アメリカでの大型住宅用土地の仕入れ・開発・販売などを経験し、豊富な知識を持つ不動産投資のプロフェッショナル。
米国経済の動向を肌感覚として理解しており、実際の物件管理、賃貸・売買実需状況を含めた、トータルなソリューションを分かりやすく解説。日本に10年間在住、フランクなバイリンガル。

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著者紹介

連載日本人が絶対に知らない、最新の「アメリカ不動産投資」事情

[改訂版]日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

[改訂版]日本人が絶対に知らない アメリカ不動産投資の話

高山 吏司
ブロドスキ・ザクリ
豊岡 昂平

幻冬舎メディアコンサルティング

「アメリカ不動産投資」といえば、 一昔前までは、超富裕層が趣味と実益を兼ねて別荘を購入したり、 駐在員や大使館職員が現地に自宅を構えたりするのが主流でした。 しかし、時代は変わり、普通に日本にいながら、日本語だ…

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