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【オープンハウスのアメリカ不動産投資セミナー】
「売却計画」をあらかじめ想定しておくことが重要！
国内不動産投資と比較した際のアメリカ不動産投資のメリットが際立ちます。具体的には、①安定的な運用益、②売却益が得られる可能性の高さ、③資産分散によるリスクヘッジ効果、④税効果の4つのメリットです。
本記事では「売却益が得られる可能性の高さ」について詳しく見ていきます。
日本国内でも同じですが、不動産投資においては、売却計画をあらかじめ想定しておくことが重要です。
例えば、弊社でこれまでにアメリカ不動産を購入されたお客様の多くは、6〜7年程度での売却を想定されていました。それは、譲渡課税の区分が税率の低い「長期譲渡」となるためです。
長期譲渡とは、土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合の譲渡を指します。それ以前の時期の譲渡を短期譲渡といいます。
短期譲渡の税率が39.63％であるのに対して、長期譲渡の場合は20.315％なので、長期譲渡の時期になってから売却すると税率が半分近くになります（税率は所得税〈復興特別所得税含む〉＋住民税）。そのため、多くの人が6〜7年後に売却を考えるのです。
売却時の不動産市況はどのように推測されているのか？
では、その時に不動産の市況はどうなっていると推測されるのでしょうか？
アメリカの代表的な不動産価格指標であるS＆Pケース・シラー全米住宅価格指数によると、2000年を100とした全米の住宅価格は2018年には205.8と、2倍以上に上昇していました。これを年平均の上昇率に換算すると4％強となります。仮に毎年4％ずつ不動産相場が上がるとすれば、6年後には26.5％、7年後には31.6％の上昇となります。
一方、2000年〜2019年のアメリカのインフレ率は約2％です。インフレ率を基準にするなら、不動産価格の上昇率はやや高すぎたと考えることもできます。そこで、安全性を重視して保守的にインフレ率と同程度の2％程度の上昇率になっていくと想定してもよいでしょう。その場合、6年後には約13％、7年後には約15％の値上がりとなります。
