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【オープンハウスのアメリカ不動産投資セミナー】
通常の募集活動上、オーナーは特別な広告をする必要はありません。しかし、競合物件が多いエリアで、際だった特徴がない物件の場合、やはり客付けは仲介業者に頼らざるを得ないのが実情です。
もし支払わなければ、仲介業者が客付けに力を入れてくれず、いつまでも空室のままになるかもしれません。そこでオーナーは仲介業者に言われるままに広告料を支払うしかないのです。広告料が賃料1カ月分ならまだ良い方で、最近では賃料2〜3カ月分の広告料がかかるケースも増えています。
退去後、2～3カ月空室が続いてしまうと…
仮に、入居者の退去後、次の入居者が決まるまで、2〜3カ月の空室になるとしましょう。これは日本の中古アパートでは普通の数字です。すると、2〜3カ月分の賃料が入らないことに加えて、賃料2〜3カ月分の「広告料」を支払わなければなりません。つまり、キャッシュフローとしては4〜6カ月間分の賃料が入らないのと同程度のインパクトがあるのです。当然、実質利回りは大きく下がります。
仮に、2年の更新ごとに入居者が入れ替わり、3カ月の空室、3カ月の広告料支払いがあるとすれば、単純計算で満室想定から25%分のインパクトがあります。
日本の投資用不動産の販売では、「表面利回り」という数字が大きく打ち出されて、投資家もそれを見て判断するケースが多いのですが、表面利回りでは、こういった費用部分のインパクトは、まったく分かりません。
家賃未払いでも…入居者が手厚く保護されている現状
日本で賃貸物件オーナーを苦しめているのは、広告料だけではありません。賃貸物件において、入居者（賃借人）に手厚い法制度も、多くの物件オーナーを悩ませているものの一つです。
第二次大戦後の混乱期で、住宅が不足し、国民の多くが貧しかった時代には、賃貸物件に住む人たちを手厚く保護することに、それなりの必要性があったでしょう。しかし、現在の家余りの時代に、その当時のままの入居者保護が続けられていることには、個人的には釈然としないものを感じます。
実際、私が所有するアパートでも、家賃を滞納する入居者がいました。当然、管理会社の人が何度も電話をかけたり、手紙を出したり、足を運んだりしましたが、一向に連絡が取れず、滞納が続きました。結局4カ月分もの滞納となってしまいました。弁護士に頼んで内容証明を送ったりする対応を続け、なんとか4カ月分のうち2カ月分は払ってもらい、以後、毎月分は払ってもらっていますが、2カ月分の滞納はそのまま続きました。
