「インターネット無料」や「追いだき機能」…人気物件の舞台裏

経済基盤が安定すると、人は心に余裕を持ち、豊かな人生を送れることを多くの大家を取材して強く感じたという。1万人の大家を取材してきた著者が、サラリーマンの定年後に毎月着実に家賃収入を得ることができる不動産で資産を増やす方法を伝授する。本連載は賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」の編集長の永井ゆかり氏の著書『1万人の大家さんの結論!生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』(プレジデント社)から一部を抜粋、再編集した原稿です。

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エリアマーケティングは地元不動産屋に聞け

物件のエリア・マーケティング3つのポイント

 

これまで賃貸不動産の購入までの心構えについて、「情報収集」「不動産の選び方」「不動産の現地確認」「収支計画」「融資」のテーマで紹介してきたが、ここからは購入後の賃貸住宅の経営について紹介する。

 

ここでは、入居者ニーズを取り入れた賃貸住宅を提供することが、空室リスク回避のカギを握ることを伝えたい。

 

家主業では、支出を抑えることも重要だが、最も大事なのは家賃収入を確保することだ。家主業の収入は家賃だからだ。家賃収入を最大化するためには、空室をつくらないことに注力しなくてはいけない。空室をつくらないためには、部屋を探している人に「この部屋に住みたい」と思わせることが重要だろう。つまり、入居者のニーズにマッチした部屋づくりが必要だ。

 

(※写真はイメージです/PIXTA)
年々設備に対するニーズは、レベルが上がっている。(※写真はイメージです/PIXTA)

 

では、どうやって入居者ニーズを把握すればいいのか。最も重要なのは、自身が取得した賃貸住宅のエリアのマーケティングをすることだ。

 

マーケティングのポイントは3つある。

 

(1)どんな人が住んでいるエリアか
(2)どんな賃貸住宅が多いエリアか
(3)その入居対象者がそのエリアに住む理由は何か

 

この3点について探るためには、地元の不動産会社を回ることが有効だ。

 

例えば、大学があるエリアでは、(1)については学生が多く、(2)の賃貸住宅の種類は、学生向けのワンルームまたは1Kの賃貸住宅が多くなる。また(3)の学生がそのエリアに住む理由は、大学が近いからだといえる。大学があるエリアに不動産を購入する場合、単身者向けのアパートであれば、通常は学生向けに貸すということになるだろう。

 

しかし、それだけで即決してはいけない。不動産会社を回ってエリアの市場についてヒアリングするときは、学生以外にどんなニーズがあるかを必ず聞かなくてはいけない。当然のことながら、そのエリアには学生向けに賃貸しているライバルが多いからだ。あえてライバルの多い学生を入居者ターゲットとして運営するのか、あるいは、少数派ではあるが、学生以外のニーズを対象とするかを検討する必要がある。

 

「ターミナル駅でなくても、駅から近ければターミナル駅より家賃が安いので、社会人で部屋探しする人が増えている」などという情報が入れば、ライバルだらけの「レッドオーシャン」を狙うより、まだ潜在的なニーズとしてしか知られていない「ブルーオーシャン」である一人暮らしの社会人向けの需要に目を向ける方が、成功する確率は上がるのではないか。あるいは、単身者向けではなく、あえて二人暮らし向け、ファミリー向けの物件購入を検討するという選択肢もあり得る。単身者以外のニーズがどれだけあるのかを、不動産会社を回って聞くことも重要だ。

「家主と地主」 編集長

1975年、東京都生まれ。日本女子大学卒業。1998年「亀岡大郎取材班グループ」に入社。住宅リフォー ム業界向け新聞、リサイクル業界向け新聞、ベン チャー企業向け雑誌などの記者を経て、賃貸不動産 オーナー向け経営情報誌「家主と地主」編集長、賃貸住宅業界向け新聞「週刊全国賃貸住宅新聞」編集長を歴任し、2004年、全国賃貸住宅新聞社取締役に就任、現在に至る。新聞、雑誌の編集発行の傍ら、家主・地主や不動産会社向けのセミナーでの講演活動を行う。本書が初の著書となる。2児の母。

著者紹介

連載一生お金をチャリンチャリン稼げる「サラリーマン大家」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

永井 ゆかり

プレジデント社

ひと昔は、大家さんというと「不労所得が得られる」と言われた。現在は人口が減少し、空室は増え、入居者の層も多様化し、世の中が複雑化したことで、大家の経営の難易度は確実に上がっている。しかし、やり方さえ間違わなけれ…

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