周りは田んぼ、近くに工場「最悪立地のアパート」がなぜ満室?

経済基盤が安定すると、人は心に余裕を持ち、豊かな人生を送れることを多くの大家を取材して強く感じたという。1万人の大家を取材してきた著者が、サラリーマンの定年後に毎月着実に家賃収入を得ることができる不動産で資産を増やす方法を伝授する。本連載は賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」の編集長の永井ゆかり氏の著書『1万人の大家さんの結論!生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』(プレジデント社)から一部を抜粋、再編集した原稿です。

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入居需要があるのに空室物件は再生可能

不動産が安い理由は、買いたいと思う人があまりいない、つまり人気がないということだ。そこで、まず不動産で人気がない物件の特徴を挙げてみよう。

 

(1)建物が古い
(2)立地が悪い
(3)空室だらけで家賃収入が少ない
(4)借地権が付いている
(5)土地に接道がなく建て替えができない
(6)事故物件である
(7)特殊な物件である
(8)売主に事情がある

 

主に以上の8つの理由がある。この8つの理由をさらに分析して、高利回りで運用できる可能性があるか、可能性があるとしたら何がポイントになるかを探ってみよう。

 

(2)立地が悪い——未開拓の潜在的な需要を掘り起こす

 

立地が悪いと聞くと、多くの人は、「交通の便が悪いエリアに住みたい人は少ないのではないか」とか、「人口が少ない地方都市は大都市圏と比べるとリスクが高い」とか、「郊外は人気薄だろう」などと考えがちだ。しかし、立地の良し悪しの判断は、自分自身の限られた経験や一般的な常識だけで行うと、うまくいかない。

 

大都市圏では、駅からの距離が賃貸経営に大きく影響する。電車移動が主の都市部の賃貸住宅では、駅から徒歩10分を超えると入居希望者に敬遠されやすい。単身者向けの物件であればなおさらだろう。そのため、収益不動産の価格は駅から遠いと安くなる。入居者募集も容易ではない地域が大半だろう。しかし、例外もある。その例外を見つけられるかどうかが、実は一般的に立地が悪いといわれる物件で、高利回りでの経営を可能にするポイントだ。

 

駅から徒歩20分かかるような立地の物件であっても、「再生できる」と見込んだら購入し、10年で200戸ほど所有しているのは、東京都と福岡県を主な拠点とする天野真吾さんだ。

 

天野さんが中古物件を購入するときに重視しているのは、入居需要はあるのに運営方法に問題があるため空室率が高い物件かどうかだ。そもそも入居需要がない物件を再生させるのはハードルが高く、運営方法に問題がない物件は収益率の改善の余地があまりないからだ。「一般的に優良物件は駅から近い立地というケースが多いが、より重要なのは需給バランス。駅から近くなくても満室にできる物件はある」と話す。こうした考えの背景には、天野さんの前職時代の経験がある。前職のIT企業では、長年ITを使った事業再生提案を行ってきたが、事業再生のポイントは運営方法の改善というケースが多かったという。

 

例えば、某アミューズメント施設を担当していたとき、ハンディキャップがある人も健常者と同じように楽しんでもらいたいと、優先チケット発券システムを導入したところ、障がいのある人たちからはもちろん、健常者からもいい経験ができたと評判が良く、顧客満足度も運営会社の収益性も同時に高めることに成功。賃貸住宅についても、運営方法に問題があっても、それを解消できれば、たいがいうまくいくと、天野さんは話す。

「家主と地主」 編集長

1975年、東京都生まれ。日本女子大学卒業。1998年「亀岡大郎取材班グループ」に入社。住宅リフォー ム業界向け新聞、リサイクル業界向け新聞、ベン チャー企業向け雑誌などの記者を経て、賃貸不動産 オーナー向け経営情報誌「家主と地主」編集長、賃貸住宅業界向け新聞「週刊全国賃貸住宅新聞」編集長を歴任し、2004年、全国賃貸住宅新聞社取締役に就任、現在に至る。新聞、雑誌の編集発行の傍ら、家主・地主や不動産会社向けのセミナーでの講演活動を行う。本書が初の著書となる。2児の母。

著者紹介

連載一生お金をチャリンチャリン稼げる「サラリーマン大家」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

永井 ゆかり

プレジデント社

ひと昔は、大家さんというと「不労所得が得られる」と言われた。現在は人口が減少し、空室は増え、入居者の層も多様化し、世の中が複雑化したことで、大家の経営の難易度は確実に上がっている。しかし、やり方さえ間違わなけれ…

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