家賃収入800万円、20％利回り一棟マンションを手放した理由

「高収益物件」割安の不動産にはワケがある

「高利回り物件」8つの理由

不動産投資家が書いた書籍やブログなどでよく出てくるのが、「高利回り」という言葉だ。

以前にも説明しているが、「利回り」とは、投資額（不動産購入額）に対するリターン（家賃収入）の割合のことで、収益性の目安となる。当然、「高利回り」とは「高収益」ということで、不動産情報にある「高利回り物件」という文字は、収益不動産を購入しようとする人たちの目には魅力的に映る。高利回り物件とは、価格が安い割に高い家賃収入が得られる物件のこと。つまり、いかに割安な物件を探せるかどうかがポイントだ。

不動産が安いということは買いたい人がいない、人気がないということを意味する。（※写真はイメージです／PIXTA）

まず、留意しておきたいのは、不動産に限らず、割安なモノには当然割安な理由があること。その理由をしっかり押さえておかないと、買った後に「こんな物件買わなければよかった！」と後悔することになる。

不動産が安い理由は、買いたいと思う人があまりいない、つまり人気がないということだ。そこで、まず不動産で人気がない物件の特徴を挙げてみよう。

（1）建物が古い
（2）立地が悪い
（3）空室だらけで家賃収入が少ない
（4）借地権が付いている
（5）土地に接道がなく建て替えができない
（6）事故物件である
（7）特殊な物件である
（8）売主に事情がある

主に以上の8つの理由がある。この8つの理由をさらに分析して、高利回りで運用できる可能性があるか、可能性があるとしたら何がポイントになるかを探ってみよう。

（1）建物が古い——リフォーム費用にご注意を

建物が古い物件は、実は最も高い利回りを狙える可能性がある。その理由は、立地が良い場合でも古いというだけで家賃を低く設定していることが多いため、リフォームにより、高付加価値物件に再生しやすいからだ。「高利回り投資で成功した」と標榜している人の多くは、築年数の古い物件を購入し、リフォームにより内装の見た目を良くして家賃を上げて貸している。リフォーム費用を抑えるために、家主自らDIYで壁紙や床材を張り替えたり、塗装したりするケースもある。

ただし、屋根や躯体に問題がない建物であるかどうかを必ず確認しなくてはいけない。築年数が古い戸建てを購入し、内装をおしゃれに改装して賃貸し、すぐに入居者は決まったものの、建物が傾いていたことで訴えられそうになった、などという話もあるからだ。