空室だらけのポンコツ物件が満室に…劇的リフォームで化けた!

経済基盤が安定すると、人は心に余裕を持ち、豊かな人生を送れることを多くの大家を取材して強く感じたという。1万人の大家を取材してきた著者が、サラリーマンの定年後に毎月着実に家賃収入を得ることができる不動産で資産を増やす方法を伝授する。本連載は賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」の編集長の永井ゆかり氏の著書『1万人の大家さんの結論!生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』(プレジデント社)から一部を抜粋、再編集した原稿です。

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空室が多い理由次第では高収益物件に

不動産が安い理由は、買いたいと思う人があまりいない、つまり人気がないということだ。そこで、まず不動産で人気がない物件の特徴を挙げてみよう。

 

(1)建物が古い
(2)立地が悪い
(3)空室だらけで家賃収入が少ない
(4)借地権が付いている
(5)土地に接道がなく建て替えができない
(6)事故物件である
(7)特殊な物件である
(8)売主に事情がある

 

主に以上の8つの理由がある。この8つの理由をさらに分析して、高利回りで運用できる可能性があるか、可能性があるとしたら何がポイントになるかを探ってみよう。

 

空室だらけで家賃収入が少ない——解決できる原因であれば再生可能

 

初心者が、空室だらけの収益不動産を買うのは難易度が高い。現金で買えるならまだいいが、融資を受けて買うとなると、現状の家賃収入では返済額をまかなえず、空室が埋まるまで預金を切り崩さないといけなくなる。ビギナーが最初に購入する不動産は、空室があったとしても、現状の家賃収入で、少なくとも借り入れは返済できるものを買うべきだろう。

 

空室が多い理由次第では高収益物件に変えられる可能性もある。(※写真はイメージです/PIXTA)
空室が多い理由次第では高収益物件に変えられる可能性もある。(※写真はイメージです/PIXTA)

 

しかし、難易度が高いからこそ価格が安くなっているわけで、空室が多い理由次第では高収益物件に変えられる可能性もある。その理由が解決できる内容であれば、購入する価値は十分にある。

 

会員600人以上の家主の勉強会「名古屋大家塾」の塾長を務める石黒博章さんは、格安物件の再生で利回り20%以上を得ている。石黒さんは、不動産会社やインターネット、新聞の情報をもとに収益不動産を探し、気になる物件があれば、まず現地に向かう。ポイントは、その物件の近隣にある不動産会社を複数訪問することにある。

 

「地元の不動産会社なら満室の阻害要因を把握している。気軽に話してもらえるように時には缶コーヒーなどを渡し、話しやすい雰囲気をつくり出して聞いている」と話す。

「家主と地主」 編集長

1975年、東京都生まれ。日本女子大学卒業。1998年「亀岡大郎取材班グループ」に入社。住宅リフォー ム業界向け新聞、リサイクル業界向け新聞、ベン チャー企業向け雑誌などの記者を経て、賃貸不動産 オーナー向け経営情報誌「家主と地主」編集長、賃貸住宅業界向け新聞「週刊全国賃貸住宅新聞」編集長を歴任し、2004年、全国賃貸住宅新聞社取締役に就任、現在に至る。新聞、雑誌の編集発行の傍ら、家主・地主や不動産会社向けのセミナーでの講演活動を行う。本書が初の著書となる。2児の母。

著者紹介

連載一生お金をチャリンチャリン稼げる「サラリーマン大家」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

永井 ゆかり

プレジデント社

ひと昔は、大家さんというと「不労所得が得られる」と言われた。現在は人口が減少し、空室は増え、入居者の層も多様化し、世の中が複雑化したことで、大家の経営の難易度は確実に上がっている。しかし、やり方さえ間違わなけれ…

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