経済基盤が安定すると、人は心に余裕を持ち、豊かな人生を送れることを多くの大家を取材して強く感じたという。1万人の大家を取材してきた著者が、サラリーマンの定年後に毎月着実に家賃収入を得ることができる不動産で資産を増やす方法を伝授する。本連載は賃貸不動産オーナー向け経営情報誌「家主と地主」の編集長の永井ゆかり氏の著書『1万人の大家さんの結論!生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門』(プレジデント社)から一部を抜粋、再編集した原稿です。

高利回り築古アパートを手放した「リフォーム貧乏」

家主たちはよく、賃貸経営をもぐらたたきに例える。アパートやマンションの空室を埋めてせっかく満室にしても、また退去の知らせが入ってくるというわけだ。

 

以前、家主のこんな話を聞いたことがある。

 

甲信越地方に住む河野さん(仮名)は、数年前、地元で築約30年のRC造マンションを購入した。購入価格は4000万円弱で、満室時の年間家賃収入が800万円以上と20%を超える高利回り物件だった。ところが、3年後にはその高利回り物件を手放すことになってしまった。取得時、かなり建物が傷んでいたことからオーバーローンで4800万円を借り、物件取得費の残りをリフォーム費に充てることにした。実は取得時は全18戸中半分が空室だったが、リフォームをしたところすぐに満室になり、所有していた3年間の平均入居率は90%を超えていたという。それにもかかわらず、なぜ手放さなくてはいけない事態になったのか。

 

月間家賃収入は平均して75万円で、そのうち借り入れ返済額は40万円。手元に毎月35万円残るはずだったが、実際はマイナスになる月もあったという。古い建物だけに、取得時は空室でなかった部屋に退去が発生すると、その都度リフォームをしなくてはいけなかった。その額1戸当たり最低20万円程度。空室が発生してリフォーム業者に連絡すると、「今の時代、おしゃれな内装でないと決まりませんよ」と言われ、その金額は予算を上回ることもしばしばあった、と河野さんは話す。

 

その上、固定資産税が年間80万円、保証協会への支払いが年間100万円、そして、不動産所得が増えた分、国民健康保険の保険料も値上がりした。想定していなかったさまざまな費用の負担が大きくなり、持ちこたえられなくなった。マンションを売りに出したところ、運よく4400万円で売れ、借り入れは全額返済することができたという。

 

河野さんの例のように、「利回り」の高さだけに注目すると、実際購入できて家主になったはいいが、思いのほか支出がかさみ、持ちこたえられないケースもある。経営するに当たっては、収入だけでなく、どのくらいの支出が発生するかを十分に検討する必要がある。

 

利回りは、あくまでも不動産の収益性の一つの目安に過ぎない。自己資金をどのくらい準備できるのか、収入だけではなく、支出の金額や内容を試算し、キャッシュフローを十分考慮して買うことが必要だ。

 

永井ゆかり
「家主と地主」編集長

 

関連記事

 

 

【関連記事】

税務調査官「出身はどちらですか?」の真意…税務調査で“やり手の調査官”が聞いてくる「3つの質問」【税理士が解説】

 

年収600万円「家賃20万円タワマン暮らし」の36歳男性…住まいに関する「2つの悩み」

 

夫婦合わせて収入「月48万円」だが…日本人の「平均的な暮らしぶり」の厳しい現実

 

恐ろしい…銀行が「100万円を定期預金しませんか」と言うワケ

 

親が「総額3,000万円」を子・孫の口座にこっそり貯金…家族も知らないのに「税務署」には“バレる”ワケ【税理士が解説】

 

「儲かるなら自分がやれば?」と投資セミナーで質問すると

あなたにオススメのセミナー

    1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

    1万人の大家さんの結論! 生涯現役で稼ぐ「サラリーマン家主」入門

    永井 ゆかり

    プレジデント社

    ひと昔は、大家さんというと「不労所得が得られる」と言われた。現在は人口が減少し、空室は増え、入居者の層も多様化し、世の中が複雑化したことで、大家の経営の難易度は確実に上がっている。しかし、やり方さえ間違わなけれ…

    人気記事ランキング

    • デイリー
    • 週間
    • 月間

    メルマガ会員登録者の
    ご案内

    メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

    メルマガ登録
    TOPへ