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相続後も支払いが必要な管理費、修繕積立金
そして現在、越後湯沢のリゾートマンションで現実に起こっているのが、不動産価値の暴落と管理費、修繕積立金の滞納です。毎日利用しているような施設であれば、人はその施設の運営にかかわる費用を負担しても文句を言いません。しかし、もはやまったく利用しなくなった施設には、毎月3万円や4万円の費用を支払うことをためらうようになります。
実は10万円で売り出されているマンション住戸の多くは前所有者が管理費や修繕積立金を滞納しているケースが多く、購入の際には10万円以外に、滞納金額を支払う必要がある物件がほとんどだといいます。数年間も滞納を重ねていれば、その金額は優に100万円を超えていることになります。
こうした事態はリゾートマンションに特異な事象なのかといえば、どうやらそうでもないようです。「所有者不明マンション」の出現です。
マンションは戸建て住宅などに比べれば比較的「売りやすい」といわれてきましたが、最近の市場では築年数が古いもの、特に旧耐震設計基準の建物などはまったく人気がありません。阪神・淡路大震災や東日本大震災でも旧耐震の建物に被害が集中したことなども影響しているのかもしれません。
また築年の古い物件ほど、区分所有者は高齢者が多く、住んでいる住民もその多くが高齢者です。所有者の多くが高齢者になると、経済事情が必ずしも明るくない人たちも出てきます。建物の大規模修繕や建て替えの検討を行なったとしても、すでに棺桶に片足を突っ込んだような年寄りに言わせれば「ほっといてくれ」という話になります。
もちろんマンションは彼らの資産。修繕をしなかろうが、建て替えをしないと決めようが彼らの自由です。しかし、このマンションではもっと年数が経過すると次第に相続が発生してきます。その時、この部屋を受け継ぐのは相続人ということになります。親が亡くなった後のマンションが、修繕も行き届かず、セキュリティも不十分で、使い道のないようなマンションであればあるほど、相続人もこのマンションは「貸せない」「売れない」とわかって、関心がなくなっていきます。
ただし、マンションで困るのは相続後も管理費、修繕積立金を相続人が支払わなくてはならないということです。それならば相続が生じたことを隠しておこう。こんなマンションは自分たちはいらないから相続の事実は伝えずに放置しておこう、という動機が生まれても不思議ではないわけです。
そんな相続人には、マンションの管理もへったくれもありません。とにかく顔を背けていたいという所有者が多数派を占めるようになったとき、「マンション大崩壊」が始まるのです。
牧野 知弘
オラガ総研 代表取締役
