プロの不動産アドバイザーが「自宅マンション」を勧めないワケ

新型コロナウイルスの感染拡大によって不動産の世界は激変している。景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『不動産激変 コロナが変えた日本社会』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

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自宅マンションはフローで利益を生まない

不動産成功の方程式が変わる

 

巷には相変わらず、不動産大家さんになって大成功した人の本が持て囃されています。「サラリーマン大家の秘訣」「サラリーマンは寝て儲ける」などといった題名が本屋の棚を飾ります。そのすべての本を読んだわけではありませんが、多くの本に共通しているのが、アパートやワンルームマンションなどを金融機関から融資を受けて購入し、家賃収入で安定した収入を得ていこう、というものです。

 

とりわけ現在は低金利時代。東京の人口が増加し続ける限りにおいては立地さえ間違えなければ、節税と合わせて多くのキャッシュフローが得られるというのがだいたいのストーリーです。この法則自体は何も目新しいものではなく、以前よりサラリーマン収入を補うものとして喧伝されてきたものです。

 

東京都の人口ですら2025年をピークに減少に転じます。不動産ビジネスは大きく変わる可能性が。(※写真はイメージです/PIXTA)
東京都の人口ですら2025年をピークに減少に転じる。不動産ビジネスは大きく変わる可能性が。(※写真はイメージです/PIXTA)

 

私から見れば、自宅として買ったマンションで、値上がりを期待して、どこのエリアのマンションが値上がりするだの、これからは下町が良いだの、思惑で買い求めるよりも、自宅ではない投資案件として不動産をよく勉強して買うほうが悪くない選択だと思っています。

 

理由は、自宅マンションはフローでは何の収益も生み出さないからです。自宅投資などという考えは、プロの不動産アドバイザーである私から見れば、まるで理屈に合わない危険な投資です。

 

理由は簡単です。自宅では家賃収入がありませんので、この投資は売買時のキャピタルゲイン(売却益)のみを狙う投資となります。もちろん運が良ければ、3年後、5年後などに買った当初よりも高い価格で売れるかもしれない。最近で言うならば、2013年から15年くらいに買い求めたマンションで、結果として価格が上がった物件はいくつも存在します。ただ、それはたまたま東日本大震災で落ち込んだ不動産価格のときにマンションを買い、アベノミクスという金融マーケット操作と都心居住の推進、五輪効果による建設需要の膨れ上がりで、土地と建物建設費が暴騰した結果、新築マンションの価格が高くなり、それに引きずられて中古価格が上がったにすぎない一時的な現象です。

 

東京都の人口ですら2025年をピークに減少に転じます。ましてや今後、多くの人が必ずしも都心居住をする必要がないビジネス社会になってくれば、単純な都心居住の流れに乗って値上がりしてきたマンションが今後も多数出現するとは考えにくいものがあります。

 

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オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

不動産で知る日本のこれから

不動産で知る日本のこれから

牧野 知弘

祥伝社新書

極地的な上昇を示す地域がある一方で、地方の地価は下がり続けている。高倍率で瞬時に売れるマンションがある一方で、金を出さねば売れない物件もある。いったい日本はどうなっているのか。 「不動産のプロ」であり、多くの…

業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊

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牧野 知弘

祥伝社新書

不動産が高騰し続けている。 銀座の地価は1980年代のバブル期を上回り、三大都市圏と「札仙広福」(札幌・仙台・広島・福岡)の上昇が著しい。国内外の投資マネーの流入、外国人富裕層の購入を背景に、超大型ビルや再開発の計画…

不動産激変 コロナが変えた日本社会

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牧野 知弘

祥伝社新書

新型コロナウイルスの感染拡大によって不動産の世界は大激変している。「不動産のプロ」であり、長く現場の動向を観察してきた著者は、そう断言する。いったい、何が変わるのか?たとえば、従来社員一人当たり三坪で計算されて…

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