渋谷から始まる大崩壊…東京のオフィスマーケットは沈没寸前?

新型コロナウイルスの感染拡大によって不動産の世界は激変している。景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『不動産激変 コロナが変えた日本社会』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

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オフィス空室率4%が貸手、借手の分水嶺

オフィス受難時代の到来

 

ポスト・コロナの不動産を語る場合、私から見て最も大きな影響を被るのが、ホテルや商業施設ではなく、実はオフィスビルマーケットではないかと思っています。

 

オフィスビルマーケットは五輪が開催される予定の東京都区部のみならず、名古屋、大阪を加えた三大都市圏から地方四市(札幌、仙台、広島、福岡)のマーケットも20年前半まで絶好調をキープしています。20年5月現在、各エリアの空室率は東京(都心5区)で1.64%。名古屋2.50%、大阪2.18%ときわめて低い水準が保たれています。この傾向は地方都市もまったく同じで、同時期のデータを拾うと、札幌1.94%、福岡2.35%など軒並み2%台の水準にあります。

 

多くのオフィスで床が余るという現象は避けられない。(※写真はイメージです/PIXTA)
多くのオフィスで床が余るという現象は避けられない。(※写真はイメージです/PIXTA)

 

オフィスの空室率は一般的には4%が貸手、借手の分水嶺と言われます。つまり4%を超えると賃貸借の条件交渉などでは俄然テナント側が優位に立てる、4%を切るとビルオーナー側が強気になる、そんな水準が4%です。

 

この物差しで見ると、日本の主要都市は、どこもオフィスは貸手市場ということになります。特に空室率が2%台になると、テナントはほぼ身動きができない状況に陥ります。つまりあるテナントが業容などの拡大で、もっと広い大きなビルに借り換えようと思ってもマーケットには適当な物件がない、という状況を物語っているのです。

 

今回のコロナ禍では、すでに業務の大半をテレワーク化して、余分となったオフィス床を減らしていこうという動きが一部で顕在化している、との報道が相次いでいます。そのいっぽうで、こうした素早い動きをしているのは、東京の渋谷などにオフィスを構えている新興系のIT企業であって、オフィスビルマーケットそのものに深刻な影響を及ぼすものではないとの見方もあります。

 

さらに一部のデベロッパーからは、コロナ禍が過ぎ去れば、オフィスにはコロナ前と同様に社員が出勤するようになる。それどころか企業は、従業員の感染リスクを極小化するために社員同士のソーシャルディスタンスを保たなければならないので、社員間の机を2メートル以上離すことが必要になる。だからオフィス床を増床するだろう、との観測まで出ています。

 

たしかに一部の裕福な企業では、そうした対処をするところもありそうですが、多くの企業では、社内の部署ごとにテレワークができる部署、できない部署に分け、社員の多くをシフト勤務にしていくのが、これからの大きな流れになるのではないかと睨んでいます。そう考えるとやはり、多くのオフィスで床が余るという現象は避けられないものになってきそうです。

オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

不動産で知る日本のこれから

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牧野 知弘

祥伝社新書

極地的な上昇を示す地域がある一方で、地方の地価は下がり続けている。高倍率で瞬時に売れるマンションがある一方で、金を出さねば売れない物件もある。いったい日本はどうなっているのか。 「不動産のプロ」であり、多くの…

業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊

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牧野 知弘

祥伝社新書

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不動産激変 コロナが変えた日本社会

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祥伝社新書

新型コロナウイルスの感染拡大によって不動産の世界は大激変している。「不動産のプロ」であり、長く現場の動向を観察してきた著者は、そう断言する。いったい、何が変わるのか?たとえば、従来社員一人当たり三坪で計算されて…

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