コロナで終止符?「賃貸」VS「持ち家」のくだらない論争

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『不動産で知る日本のこれから』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産を通して日本経済を知るヒントをお届けします。

投資の基本は運用益が得られるかどうか

昔のように多くの会社が「終身雇用」を謳い、どんな人でもまじめに働きさえすれば給料は年齢とともに上昇するのであればよいが、今の時代、そんなことを保証できる会社はきわめて少数だ。それは、東芝やシャープが一時経営難に陥った事例などを見るまでもないだろう。

 

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住宅ローンの債務者は、家自体を「生活する」という消費のためだけに使うので、債務の支払いを給与という自らの働きに依存せざるをえない。しかもこの債務は35年などという長期債務だ。その期間中債務者が元気に働ける保証はなく、また今以上の給与を稼ぐという保証すらどこにもないのだ。

 

こうなると夫婦共働きで「なんとか返します」などというのは、正気の沙汰とは思えない。この夫婦が健康でしかも「仲良く」あり続けることの困難さを棚上げしているとしか思えないからだ。投資の観点から見れば、実に危なく馬鹿げた投資ということになる。

 

それでも3年我慢して返済を続けた先に手元に残る家=資産が、輝かしいものであれば投資は成功である。

 

では、自身が買った戸建てやマンションの35年後の姿を想像してみよう。想像が難しければ、現在築35年の戸建てやマンションを見学してみればよい。一部のビンテージマンションなどを除いて、多くの建物は「古ぼけた」「ぱっとしない」物件として目の前に鎮座していることであろう。これらの物件にどれほどの価値があるというのだろうか。

 

投資の基本は、買った資産からどのくらいの「運用益」が得られるかと、最後に売却した(これを「出口」という)場合にどのくらいの「売却益」が出るか、この総和が買った時の値段(投資額)に比べて高いか安いかで成否が決まる。

 

ところが家は自分が住む限りにおいては「運用益」はなく、出口での「売却益」のみが頼りだ。

オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

不動産で知る日本のこれから

不動産で知る日本のこれから

牧野 知弘

祥伝社新書

極地的な上昇を示す地域がある一方で、地方の地価は下がり続けている。高倍率で瞬時に売れるマンションがある一方で、金を出さねば売れない物件もある。いったい日本はどうなっているのか。 「不動産のプロ」であり、多くの…

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