コロナで終止符?「賃貸」VS「持ち家」のくだらない論争

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『不動産で知る日本のこれから』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産を通して日本経済を知るヒントをお届けします。

家を買うことは「危ない投資」なのか?

賃貸住宅に住んで家賃を払い続けるくらいならば、同じくらいのお金を払って住宅を「所有」したほうが良い。いつのころからこんな議論が、日本人の間で交わされるようになったのだろうか。

 

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戦後、日本は高度成長の波に乗って経済大国への道をひた走ることになるが、躍進を支えたのが地方から東京、大阪、名古屋の3大都市圏に流入してきた大量の若者だった。

 

地方出身の彼ら彼女らは、都市部の学校を出て都会で就職し、家庭を築き、そのまま親が住む地方に戻ることがなかった。彼らが都市部で家を持とうとしたのは、地方では「家を持つことがあたりまえだった」からである。実は戦前は、都市部の人間はほとんどが借家暮らしで、家を持つという発想はそもそも希薄だったのだ。

 

つまり、地方の常識が、東京などの大都市での持ち家の需要を大幅に高めたのである。

 

1つのエリアに大量の人々が押し寄せて家を求めたことから地価は上昇し、彼らが買った戸建てやマンションは値上がりした。家を持てば資産になる、それを「住宅神話」と呼んだのだ。

 

でも、この理屈はもうとっくの昔に成り立たなくなっていることについて、多くの人が気づいているはずなのに、それでも家を買おうとするのが、「家賃を払うのはもったいないから買ったほうがトク」という議論である。

 

そこで、家を買って儲かるかという、「不動産投資」の観点から家の購入を考えてみることにしよう。家を買うのに多くの人は住宅ローンを利用する。今では最長で35年もの長期ローンを、頭金ゼロでも借りることができる。

家賃は生活をするためのコストである。
家賃は生活をするためのコストである。

しかし、35年もの債務を負って家を買う、というのは投資の観点から見たら「実に危ない投資」と言わざるをえない。なぜなら、この債務の支払い原資は、債務者(自分)の給料債権のみであり、家という「資産」が稼ぐ収益に基づくものではないからだ。これは通常の不動産投資と決定的に異なる点だ。

オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

不動産で知る日本のこれから

不動産で知る日本のこれから

牧野 知弘

祥伝社新書

極地的な上昇を示す地域がある一方で、地方の地価は下がり続けている。高倍率で瞬時に売れるマンションがある一方で、金を出さねば売れない物件もある。いったい日本はどうなっているのか。 「不動産のプロ」であり、多くの…

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