不動産業はグローバル化と技術革新とは無縁だった

時代AIだ、IoTだと騒がしい。そしてこれらの技術革新が不動産の世界にも及ぶだろうということで、「不動産テック」なる造語まで登場してメディアを賑わせている。

こうした議論が起こると必ず面白おかしく取り上げられるのが、その業界で生きている人たちの仕事が消滅し、大量の失業者が生じるというネガティブな話だ。銀行員はそのほとんどが業務を失い、リストラされる、あるいは税理士業務のほとんどはAIにとって代わられるだろうなど、世の中は物騒な話でいっぱいだ。

さて、不動産の世界では何が起こるのだろうか。不動産という商品はこれまで「グローバル化」とか「技術革新」といった世界からはまったく無縁の存在だった。また不動産は、読んで字のごとく「動かせない」商品であることから、常にドメスティックな存在であり、国内の多くの業界が直面したグローバル化の波からも一歩距離を置くことができていた。

私が不動産業界に入ったころは、不動産会社に入る学生はおおむね「算数できない、英語できない」というのが通り相場だった。つまり不動産を扱うにはごちゃごちゃ理屈を並べるのではなく、必要なものは度胸とドタ勘だけ。不動産はいわば「とったもの勝ち」で、不動産価格は勝手に右肩上がりで上昇するものであるから、体育会でみっちり鍛えられた、交渉力があって勝負勘の強い学生が珍重されたのである。

だが、このシーラカンスのような存在だった不動産業界にも、2つの大きな流れがやってきた1つが不動産の証券化による金融マーケットとのつながりであり、もう1つがAIやIoTに代表される技術革新だ。

不動産の証券化は、不動産を金融という技術を使ってペーパー（証券）化することによって、不動産をよく知らない素 しろうと 人でも扱うことができる金融商品に仕立て上げることに成功した。不動産はそれまでは完全な玄 くろうと 人マーケットだったのである。つまり、一部の不動産会社やたまたま広い土地を所有していた地主が金融機関からおカネを借りてビルやマンションを建設し、テナントに貸し出すというのがビジネスモデルだったのだ。

AIが不動産業界を席巻するのか。

ところがこれを金融商品にすることによって、世界中の投資家のおカネを集めてきて中古の不動産に投資をさせる、開発して新しいビルやマンションを建設するための資金を調達することが可能となったのだ。またREITに代表されるように多くの不動産が証券化して、一口数万円で誰でもが不動産オーナーになる道が開けたのである。

こうした革命を通じて、これまで不動産業界人は「算数できない、英語できない」人間でも務まったのが、緻密な収支計算のもとで利回りを算出して投資家に配当しなければならなくなり、外国人投資家には英語で彼らが興味を示す不動産の説明をしなければならなくなったのだ。