なぜ日本の不動産価格は上昇したのか？低金利・相続対策・転売目的の投資がもたらした変化【不動産鑑定士が解説】

全国の不動産価格指数で見る上昇

実際に国内不動産価格がどのように推移しているかを、国土交通省の不動産価格指数から確認すると、図表5-1のとおりです。

2010年を100として、物件種別ごとに推移を示しています。特にマンション価格が上昇しており、足元の全国平均では約220と、2倍を超える水準となっています。

［図表5-1］不動産価格指数（住宅）令和7年12月分・季節調整値【全国】 出所：国土交通省（全国平均/住宅）

首都圏や近畿圏、中部圏などの主要都市における事象ではないかと思われますが、多くの地域で同様の値動きをしています。

［図表5-2］不動産価格指数（住宅）令和7年12月分・季節調整値【関東地方】 出所：国土交通省、筆者にてグラフ作成

［図表5-3］不動産価格指数（住宅）令和7年12月分・季節調整値【九州・沖縄地方】 出所：国土交通省、筆者にてグラフ作成

［図表5-4］不動産価格指数（住宅）令和7年12月分・季節調整値【四国地方】 出所：国土交通省、筆者にてグラフ作成

［図表5-5］不動産価格指数（住宅）令和7年12月分・季節調整値【近畿地方】 出所：国土交通省、筆者にてグラフ作成

［図表5-6］不動産価格指数（住宅）令和7年12月分・季節調整値【中部地方】 出所：国土交通省、筆者にてグラフ作成

［図表5-7］不動産価格指数（住宅）令和7年12月分・季節調整値【北陸地方】 出所：国土交通省、筆者にてグラフ作成

［図表5-8］不動産価格指数（住宅）令和7年12月分・季節調整値【東北地方】 出所：国土交通省、筆者にてグラフ作成

［図表5-9］不動産価格指数（住宅）令和7年12月分・季節調整値【北海道地方】 出所：国土交通省、筆者にてグラフ作成

マンションが供給されるのは主にそれぞれの地域の主要都市（札幌、仙台、広島、福岡など）です。その他多くの地域では戸建てが中心であることを前提とすると、さほど大きな変動はないとも考えられます。

マンション価格はここ10年程度で飛躍的に上昇をしたことからキャピタルゲイン（転売益）を目的とした不動産購入（実質的には投資）が行われています。

国土交通省の不動産登記情報を活用した新築マンションの取引調査（図表6）によれば東京都においては8.5％が短期売買であることが確認できます。本件は新築マンションに限定した調査ですが、実際には中古不動産の転売も多数あるため、すべてのマンションを確認すればその割合も変わるものと思われますが転売目的の不動産投資が多いことも事実です。

［図表6］新築マンションの短期売買割合※ 出所：国土交通省
※　短期売買：2024年6月までの間に保存登記がなされたもののうち、保存登記から1年以内に移転・登記がなされたもの