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「新築区分」への投資は活況を呈しているが・・・
前回までは投資の判断材料として最低限おさえておくべき指標を解説しました。ここからは、どのような分類の収益物件を購入すればいいのかを具体的に考えてみましょう。
景気回復によって不動産価格が上昇する現在、とりわけ単身用新築区分マンションへの投資が活況を呈しています。この好機を逃すまいと、販売会社は見込み客へのセールス電話に力を入れているようですが結論から申し上げると、新築区分には絶対に投資をしてはいけません。筆者の会社に相談に来られるお客様のなかにも同様のセールス電話を受けたり、既に新築区分マンションを購入してしまったりといった方がいました。
大阪在住のＡさんは、既に同様の物件を2戸購入している会社の上司からすすめられ、新築区分マンションを購入しました。とりあえず話だけでもと思い、販売会社の話を聞くことにしたところ、会社の上司のほか、業者の担当者が東京から大阪までやってきたそうです。そして、二人から積極的なプッシュがあり、「周りもやっているし問題ないだろう」と考え、すぐ契約してしまったのです。
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収入と支出のバランスを正確に把握してみると・・・
訴求ポイントは次の２点です。
①月々わずかの負担でマンションオーナーになれる
②節税ができる
果たして、本当にそれらのメリットが受けられるのか、Ａさんの物件をもとにみていきましょう。
オーナー：Ａさん・35歳 大手メーカー勤務
年収：８００万円
現預金：２００万円
（保有物件）
データ：東京都大田区 平成25年築 投資用区分マンション
購入価格：２５００万円
家賃収入：１００万円／年（一括借上による家賃保証付）
借入金額：２５００万円
金利：２.１％
期間：35年間
購入をすすめた二人は、毎月１万２５００円ほどの自己負担で、東京で資産が持てるメリットを訴求してきました。しかし、収入よりも支出（返済・運営費）のほうが多く、不足分の１万２５００円は手持ち資金から出ていくとのことでした。実際はどうなのか、年間、２年目以降の本物件の簡単な収支をみてみます。
（収入）
家賃：１００万円
（支出）
借入返済：１０１万円管理費・修繕積立金など：10万円
固定資産税・都市計画税：４万円
収支：▲15万円（月あたり１万２５００円の持ち出し）
まずは、不動産投資の面からです。月々１万円程度の自己負担でマンションが持てると聞くと、毎月の支払総額も１万円ほどでいいのかという錯覚に陥る人もいるかもしれません。しかし、借入の返済があるので年間の返済総額は１０１万円であり、それを家賃収入から充当する仕組みとなります。
また、家賃収入でほぼ返済できるのならいいかと思われる方もいるかもしれません。しかし、こちらも仮に空室が出れば、家賃保証がついているうちは良いのですが、次の入居者が決まるまで毎月９万円弱の返済金を自己資金から捻出しなければなりません。
加えて管理費や修繕積立金など、新築時は年間10万円となっていますが、この先３〜５年サイクルでどんどん上がっていくので、負担は大きくなる一方といえるでしょう。
次回は、節税面から考えてみましょう。
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