「不動産投資は融資がすべて」といえる理由とは？

借入による「レバレッジ効果」で投資効率を高める

不動産投資は融資がすべて――こういっても過言ではありません。全額自己資金で物件を購入できる人は別にして、特別な資産背景を持たない人がいくら良い物件を見つけても、融資が受けられなければ買えないからです。

世の中にはさまざまな投資形態があるなか、そもそも投資のために金融機関がお金を貸してくれるのは、不動産投資くらいしかないのは、何度もご説明した通りです。株式投資で1億円を運用しようと思えば、前提として1億円の自己資金が必要です。

一方、不動産投資は資産を持たない方でも1億円程度の借入は可能です。不動産投資は自己資金が少なくても、融資を受けることで効率良く安定収入が得られるのです。

借入を利用したレバレッジ効果について、簡単な例で説明しましょう。自己資金は1000万円。そのすべてを不動産投資に投下し、資産形成を図るのが前提です。

●全額現金で物件を購入した場合①

〈購入物件〉

価格：1000万円（全額自己資金）

利回り：10%

年間家賃収入：100万円

※自己投下資金1000万円を回収する期間は、1000万円÷100万円＝10年

●借入をして物件を購入した場合②

〈購入物件〉

価格：1億円（自己資金1000万円、借入金9000万円）

利回り：10%

年間家賃収入：1000万円

〈借入詳細〉

借入金：9000万円（金利2.5%、借入期間25年間）

年間返済額：500万円

年間収入：家賃収入1000万円−返済額500万円＝500万円

※自己投下資金1000万円を回収する期間は、1000万円÷500万円＝2年（自己投下資金1000万円に対する運用利回りは、500万円÷1000万円＝50%となります）

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借入に伴う「リスク」を回避する手段も多数

借入をして不動産投資を行った場合、現金のみで物件を購入した場合と比べて、自己投下資金を5倍のスピードで回収できました（計算の前提となる購入諸費用や各種のコストは考慮せず、また空室率や減価償却費なども要点を単純化するために含めていません）。

このことから、金融機関からの借入により、レバレッジ効果で投資効率を大きく高められることがわかります。借入をするということは言い換えれば、他人のお金を利用して投資ができるということです。

もちろん借金を背負うわけですから、相応のリスクは存在します。しかし前述のように、不動産投資は自らの創意工夫で収益性を高めることができます。月々の家賃収入が減るなどして、借入金の返済に不安が生じるようなことがあっても、リスク回避として打てる手がたくさんあるのです。

それでも多額の借金するのが嫌だという方は、月々いくらの安定収入が必要なのか、何年後までにどの程度の資産を形成したいのかという将来ビジョンをもとに、許容できるリスクの範囲を定めるといいでしょう。

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