「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向。都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる

 「新築マンション価格指数」(半期）算出の結果

（3）「新築マンション価格指数」（半期）算出の結果

続いて、（図表－4）に、「新築マンション価格指数」の半期毎の算出結果を示した。

（図表－4）　「新築マンション価格指数」（東京23区）（2005年上期=100、半期）  注：赤網掛けは価格上昇局面

  資料：筆者作成

2024年下期の価格指数（2005年上期=100）は「243.4」となり、過去最高を更新した。前期比の変動率を上期・下期に分けて確認すると、2023年上期から3期連続でプラス幅が拡大し、2024年上期には＋9％に達したが、下期は＋1％にとどまり、価格の上昇スピードは鈍化する結果となった。

（4）新築マンション市場を取り巻く需給環境

次に、東京23区の新築マンション市場を取り巻く需給環境を確認し、2024年の価格上昇要因について考察する。不動産経済研究所によれば、東京23区の新築分譲マンションの新規供給は、2013年をピークに減少傾向が続いている。2024年の新規供給戸数は8,275戸（前年比▲31％）となり、31年ぶり1万戸を下回った。直近のピークである2013年（約2.8万戸）と比較すると、約3割の水準にとどまっている（図表－5）。

（図表－5）　新築マンションの新規供給戸数 資料：不動産経済研究所のデータから作成

建設物価調査会「建築費指数」によれば、東京の「集合住宅（RC造）」の建築費は、構造的な人手不足や資材価格の上昇などを背景に、上昇基調で推移している。特に2021年以降は上昇率が顕著で、2024年は「132」（前年比＋7％）となり、直近4年間の上昇率は＋26％に達している（図表－6）。

（図表－6）　「集合住宅（RC造）建築費指数（東京）注：2015年＝100

資料：建設物価調査会「建築費指数」から作成

土地総合研究所「不動産業業況等調査」によれば、「住宅・宅地分譲業」における「用地取得件数」の動向指数は、2024年に入りマイナス幅が縮小傾向にあるものの、マイナス圏（取得件数減少）で推移している。不動産投資家の関心が訪日外国人需要に沸くホテル市場に集まる⁸なか、マンション開発適地が、ホテル開発用地として取得されるケースも増加している⁹。こうした状況を踏まえると、デベロッパーによる開発用地の取得は引き続き低調な状況にある（図表－7）。

（図表－7）　「住宅・宅地分譲業」の「用地取得件数」の動向指数注：4四半期移動平均

資料：土地素往郷研究所「不動産業業況等調査」から作成

人手不足等に伴う建築コスト上昇や開発用地の不足を背景に、マンションデベロッパーは慎重な供給姿勢を崩しておらず、新築マンションの新規供給は低水準で推移していると考えられる。

続いて、マンション需要に影響を及ぼす人口移動（日本人移動者）を確認する。総務省「住民基本台帳人口移動報告」によれば、2024年の東京23区の「転入者数」は35.7万人（前年比▲0.4％減少）、「転出者数」は31.3万人（同▲2.6％減少）、「転入超過数」は＋4.8万人（前年比+14.2％）となった（図表－8）。

（図表－8）　転入者数および転出者数（日本人移動者・東京23区） 資料：総務省「住民基本台帳人口移動報告」から作成

東京23区への人口流入は、依然としてコロナ禍前の水準に至っていないものの、着実に回復傾向にある。こうした良好な需給環境を背景に、東京23区の新築マンション価格は上昇基調を維持していると考えられる。

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⁸  今年1月にニッセイ基礎研究所が国内の不動産実務家等に実施した｢不動産市況アンケート｣において､｢今後､価格上昇や市場拡大が期待できる投資セクター（証券化商品含む）｣について質問したところ､｢ホテル｣（73%）との回答が最も多かった｡
    吉田資『良好な景況感が継続｡先行きも楽観的な見方が強まる｡~期待はホテルと産業関係施設（データセンターなど）が上位｡リスク要因として､国内金利と米国政治･外交への警戒高まる~第21回不動産市況アンケート結果』 （ニッセイ基礎研究所､不動産投資レポート2025年2月4日）

⁹　日本経済新聞 ビジネスTODAY｢首都圏マンション発売5割減 用地争奪､ホテルに敗れる｣（2024年9月12日）

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