「新築マンション価格指数」でみる東京23区のマンション市場動向。都心は価格上昇が加速。一方、下期にかけて南西部は伸び率鈍化、北部と東部は下落に転じる

「新築マンション価格指数」でみる東京23区の新築マンション価格

東京23区の新築マンションの販売データ（2005年～2024年）を用いて、品質調整をした「新築マンション価格指数」を作成し⁵、その動向を把握する。

_________________________________

⁵推計式は､『｢新築マンション価格指数｣でみる東京23区の市場動向（1）』の｢3. ｢新築マンション価格指数｣の作成｣を　　　　参照されたい｡

1．東京23区「新築マンション価格指数」の算出

（1）「新築マンション価格指数」（年次）算出の結果

（図表－1）に、東京23区の「新築マンション価格指数」（年次）の算出結果を示した。2024年の価格指数（2005年=100）は、前年比＋13％上昇の「237.4」となり、過去最高を更新した。「新築マンション価格指数」でみる東京23区の新築マンション価格の推移は、大きく3つのフェーズ6に分類できる。現在は、2013年からスタートした上昇フェーズⅢ「アベノミクス以降の価格上昇局面」が継続している。

（図表－1）　「新築マンション価格指数」（東京23区）（2005年＝100、年次） 資料：筆者作成

_________________________________

⁶上昇フェーズI:｢2005年~2008年:リーマンショック前までの価格上昇局面（不動産ファンドバブル期）｣､下落フェーズII:｢2009年~2012年:リーマンショック後の価格下落局面（東日本大震災を含む）｣､上昇フェーズIII:｢2013年~:アベノミクス以降の価格上昇局面｣｡

（2）「新築マンション価格指数」と「平均価格・㎡単価」（不動産経済研究所公表）の比較

「新築マンション価格指数」と不動産経済研究所が公表する「平均価格」（図表－2）および「㎡単価」（図表－3）を比較すると、「平均価格」が前年比▲3％、「㎡単価」が同▲1％と下落したのに対して、｢新築マンション価格指数」は同＋13％上昇し、両者の間にかい離が生じる結果となった。

（図表－2）　「新築マンション価格指数」vs.「平均価格」 資料：筆者作成

（図表－3）　「新築マンション」vs「m2単価」 資料：筆者作成

2023年は、総戸数が約1000戸で全住戸1億円以上とされる「三田ガーデンヒルズ」7等の高額物件が供給された影響で、「平均価格」は1億1,483万円（前年比＋39％）、｢㎡単価｣は172.7万円（前年比＋34％）」といずれも前年から大幅に上昇した。2024年は「平均価格」・「㎡単価」ともに下落に転じ、価格上昇が一服したように見える。

しかし、高額物件等の影響を取り除いて品質調整を行った「新築マンション価格指数」をみると、2024年の価格上昇率（前年比＋13％）は前年（同＋9％）を上回り、むしろ価格上昇の勢いが強まったことが確認できる。

_________________________________

⁷日本経済新聞｢最高額45億円の三田ガーデンヒルズ､11月に2期目販売｣2023／9／12

【12/18(木) 『モンゴル不動産セミナー』開催】

坪単価70万円は東南アジアの半額!! 都心で600万円台から購入可能な新築マンション