融資審査で致命傷となるケースも…不動産投資の「デッドクロス」とは？回避する4つのポイント

2025.5.21

融資審査で致命傷となるケースも…不動産投資の「デッドクロス」とは？回避する4つのポイント

（※写真はイメージです／PIXTA）

ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまう状態に陥ることを、賃貸経営の世界ではデッドクロスと呼んでいます。この状態に陥ると、資金繰りが悪化する可能性が高く、非常に危険です。今回は、デッドクロスの発生原因や防ぐための方法、解決策について考察していきます。

デッドクロスが発生する前に

防止策を講じる前にデッドクロスに陥った場合は、融資の借り換えや、融資元の金融機関と金利引き下げの交渉をするなどで返済額を抑え、キャッシュフローを改善するという方法もあります。ただし、昨今の金利情勢を鑑みると、金利を引き下げることは容易ではなく、有効な対策とは言い難いでしょう。

資金を工面できるなら、残債の一部もしくは全額を繰上げ返済するのも有効でしょう。ただし、繰上げに充てたことで手元資金が枯渇してしまうと、修繕などの不意の出費にも対応できなくて賃貸経営が行き詰まってしまう恐れが出てきます。

デッドクロスが発生してから慌てるよりも、事前に予測して手を打っておくのが得策です。その発生は、ローンの返済額（元金・利息）と減価償却費をもとに試算することによって、あらかじめ察知できます。物件を購入する際には、デッドクロスのことも視野に入れて、入念なシミュレーションを行いましょう。

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