融資審査で致命傷となるケースも…不動産投資の「デッドクロス」とは？回避する4つのポイント

2025.5.21

融資審査で致命傷となるケースも…不動産投資の「デッドクロス」とは？回避する4つのポイント

（※写真はイメージです／PIXTA）

ローンの元金返済額が減価償却費を上回ってしまう状態に陥ることを、賃貸経営の世界ではデッドクロスと呼んでいます。この状態に陥ると、資金繰りが悪化する可能性が高く、非常に危険です。今回は、デッドクロスの発生原因や防ぐための方法、解決策について考察していきます。

デッドクロスの定義と危険性

デッドクロスとは、「ローンの元金返済額＞減価償却費」となっている状態のことを意味しています。帳簿上の利益が税制に基づいて算出された数値であるのに対し、キャッシュフローは実際に得られた収入から支出を差し引いた結果として手元に残っている金額です。

ところが税制においては、実際にお金が出ていっているのにもかかわらず経費として計上できない費用と、逆に実際にはお金が出ていってないのに経費とみなされる費用があります。そのため、帳簿上の利益とキャッシュフローとのあいだに違いが生じてしまうのです。

手元から出ていっていないのに経費にできる減価償却費よりも、手元から出ていっているのに経費として認められないローンの元金返済額のほうが多くなると、実際に手元に残っているお金（収支）よりも帳簿上の利益のほうが大きくなってしまうでしょう。こうして税法上の利益が増えてしまうと、その分だけ課される税金も多くなるため、手元に残るお金が減ります。

デッドクロスの状態が続くと、資金繰りがどんどん悪化していきます。最悪の場合は、帳簿上は利益が出ているものの、実際には経営に行き詰まってしまうという「黒字倒産」の状況に追い込まれてしまう恐れがあります。

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#不動産投資 #アパート経営 #デッドクロス #資金繰り

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