不動産投資は、安定した収入源として注目を集めていますが、その一方で、悪質な業者による詐欺被害も後を絶ちません。なかには、高利回りをうたって投資家を誘い込み、巨額の資金をだまし取るといった事件も。2024年11月21日には、警視庁暴力団対策課が東京都杉並区、不動産業の男ら3人を詐欺の疑いで再逮捕しました。この事件は、不動産投資における融資詐欺の実態を改めて浮き彫りにするものであり、投資家にとっても大きな警鐘となっています。今回は、昨今の融資詐欺について、不動産と相続を専門に取り扱う、山村暢彦弁護士が解説していきます。
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住宅ローンで不動産投資は詐欺になります！
「不動産投資詐欺」というのは、かなり多義的に用いられている言葉ですが、今回問題になったケースでは「投資目的を隠して住宅ローンで不動産投資をしようとした」という融資スキームです。まず、本件がどういう理由で詐欺になるのかという点を確認して、その後、「不動産投資詐欺」と呼ばれるものをいくつかご紹介したいと思います。
住宅ローンというのは、政策的に低い金利に抑えられており、1％未満などで借りられることが一般的です。対して不動産投資ローンというのは、事業性のローンであり、事業用目的のローンですから、少なくとも住宅ローンよりも金利が高く、感覚的には2～3％ぐらいの設定が多いです。すなわち、住宅ローンで不動産投資を行ってしまえば、その金利差で1～2％程度有利に不動産投資物件を購入できてしまうわけです。
借りているお金を返すとしても、融資目的を偽って有利な金利の契約にて融資資金を借り入れているため、詐欺に該当することになります。金融機関側としては、自宅を購入する住宅ローンなのか、不動産投資用のアパートローンなのかによって、「融資目的」という契約上の重要な要素が大きく異なるわけです。これを偽ってローンを組む行為は、金融機関に対する詐欺行為になり得ます。
「知らなかった」では済まされない…不動産投資家も加害者に
ここで注意してほしいのは、騙されたのは金融機関であり、不動産業者の巧い話に乗って、不正な融資を申し込んでいる人は、被害者ではなく、加害者になるという点です。実際に別件でも、絵を描いた不動産会社だけではなく、不動産投資家も逮捕されているような事例があります。「知らなかった」という言い訳は通用しませんので、そんなに巧い話はなく、不審だなと感じたら専門家に相談のうえ進めたほうがよいでしょう。
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弁護士法人 山村法律事務所
代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
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神奈川県横浜市中区本町3丁目24－2 ニュー本町ビル6階
電話番号 045-211-4275
神奈川県弁護士会 所属
山村法律事務所ウェブサイト：https://fudousan-lawyer.jp/
不動産大家トラブル解決ドットコム：https://fudousan-ooya.com/
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