医師にしかできない物件のバリューアップ法とは？

開業を検討するなら「医師不足の地域」が狙い目

先日、とある医師の方とお会いする用件で、埼玉県の大宮を訪れる機会がありました。ご存知の方も多いと思いますが、大宮駅はＪＲ埼京線で新宿からわずか30分。東武鉄道、埼玉新都市交通などが乗り入れる巨大なターミナルステーションです。

埼玉というと、どうしても首都東京のベッドタウンという印象が強いのですが、なかなかどうして、715万の人口を抱える埼玉県の経済都市として大宮駅周辺はとても賑わっています。

何が言いたいかというと、埼玉県は厚生労働省が発表している「人口10万対医師数」というデータ（都道府県別に10万の人口に対して何人の医師がいるかということを示したもの）で見事（？）ワースト１位の栄冠に輝いた県だということなのです。

つまり、日本で最も医師が不足している県であり、これから開業するのであれば埼玉県は、最適なエリアのひとつといえるでしょう。

医療サービスの後付けで、容易にバリューアップ可能

聞くところによると、医師の数が多い東京都内よりも埼玉や千葉（ワースト３位）の医師の方が高給を得ているという話もあるほど、両県では医師が求められています。

不動産投資というと、不動産そのものの価値はもちろん、周辺の人口構成や交通アクセスなどさまざまな要素を分析する必要があります。交通アクセスが良く、周辺環境も良く、物件自体も新しくて快適、という誰にとっても魅力的な物件は、当然、その分購入価格が高くなりがちです。

ところが、医師であればそれらの〝一般的に良い物件〞と考えられる条件と同じくらい、〝その地域に医師が多いか少ないか〞という条件も加えることができます。これなら一般的な不動産の価値とは基準が少し異なりますから、医師にとって魅力的な物件を安く購入することもできるというわけです。そして、将来的にその不動産を「医療関係の施設」として利用すれば、不動産の価値が大きく高まる可能性があるのです。

不動産投資で収益をあげるためのセオリーは、なるべく安く買って、その後物件の付加価値をつけること。これに尽きます。

その点、医師であれば一般的には魅力の少ない（価値の低い）物件であっても、後から医療サービスを付加することによって容易にバリューアップできるのです。たとえば高齢者専用賃貸住宅やサービス付き高齢者向け住宅などはその最たる例でしょう。

これは、単なるリフォームや家具付き住宅の提供といったバリューアップとは比較にならないくらい大きなバリューになると筆者は考えています。そしてそれは医師にしかできない不動産投資の方法なのです。