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中古物件の売り主は「個人」が多い
一言で不動産投資といっても、不動産を購入したことがないという人にとっては、その流れすらわからないはず。そこで、中古物件を売買する買主の立場で、おおまかな流れや手順を簡単に整理しておきましょう。
①媒介業者に対し、広告物件の問合せや物件紹介を依頼する
中古物件の売主は個人であることが多く、物件情報の多くは媒介業者に集まります。もちろん私のところにも優良な物件の情報はたくさん集まっています。
②興味のある物件を見学する
媒介業者などに案内してもらった物件が気に入ったとしても、他の物件もいくつか見るようにしましょう。また、この段階もしくはその前の時点で媒介業者はあなたの年収や職業、その他必要な事項をお伺いして資金計画のチェックなどを行います。
③買付証明書を提出する
購入希望の物件が見つかったら、買付証明書（購入申込書・買付申込書・買受申込書など）に必要事項を記入します。書式はそれぞれの媒介業者によって異なり、法的な拘束力はありませんが、買い手の購入意思を明確にするためのものです。
また、価格交渉や特約条件などの希望事項があれば、この書面に明記するようにします。媒介業者はこの書類をもとに、売主（または売主から売却の依頼を受けている媒介業者）との間で、売買条件の交渉や契約の段取りなどを行います。
④売渡承諾書を受け取る
買主からの買付証明書に対し、売主の応諾を示す書面が売渡承諾書です。
⑤重要事項説明を受ける
購入予定物件の詳細などについて、宅地建物取引主任者から重要事項の説明を受けます。本来であれば、契約の数日前にこの説明を受け、買主が買うかどうかの検討をする時間が欲しいところです。
ただ、実際には売買契約の直前に説明が行われることも少なくありません。そのような場合でも、できるかぎり早めに書類を受け取り、事前にチェックをするようにしましょう。
⑥売買契約を締結する
説明された物件の内容や契約条件に納得したら、売買契約書に署名捺印をし、売主に対して手付金を支払います。この時点で売買契約が成立します。
金融機関の正式なローン審査はいつから始まる？
⑦住宅ローンを申込む
売買契約の前に、媒介業者が金融機関に対して打診をしていることもありますが、売買契約後の住宅ローン申込みで正式に金融機関による審査が始まります。
⑧中間金の支払い
中間金の支払いは必要ない場合もあります。ちなみに、手付金は売買代金の一部ではなく残金決済時において売買代金に充当されますが、中間金は支払い当初より売買代金の一部として取り扱われます。
⑨残金決済
売買代金の残り（売買金額から手付金や中間金を差し引いた金額）を支払います。住宅ローンを利用する場合にはその前に金融機関との間で金銭消費貸借契約を締結します。
残金決済と同時に、司法書士に対して所有権移転登記申請の手続き、売主との間で諸費用（固定資産税・都市計画税・管理費・修繕積立金など）の清算、媒介業者へ手数料の支払いなどを行います。
この一連の流れを滞りなく済ませることで、初めて不動産投資がスタートするというわけです。
