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相続財産は3階建ての二世帯住宅…父親世帯と子世帯で区分登記
今回の相談者は、40代の会社員の鈴木さんです。父親が突然亡くなってしまい、相続手続きに不安があることから、筆者のもとを訪れました。
鈴木さんは姉と2人きょうだいで、姉は結婚して関西地方に暮らしています。長男の鈴木さんは結婚後も両親と同居しています。
「実家はもともと、祖父母が建てた日本家屋でした。立派な家でしたが、古くなったので思い切って15年前に建て替えたのです」
建て替え時の家族構成は、鈴木さんの両親と、鈴木さん夫婦と子ども2人でした。
「せっかくだから部屋数も増やそうということで、3階建てとし、両親の居住スペースは1階、私の家族は2階と3階にしました。建築会社のアドバイスもあり、玄関と水回りを分けた、完全分離型の二世帯住宅です」
健康だった父が突然…「相続なんてまだ先、と思っていたのに」
突然亡くなってしまった鈴木さんの父親は、まだ70代半ばでした。持病もなく、旅行やゴルフなどを楽しむなど、毎日を元気に過ごしていたといいます。
「本当に突然のことで…。本人も私たちも、相続なんてまだまだ先だと考えていて、なにも対策をしていなかったのです」
そういうと、鈴木さんはうつむきました。
父親の財産の内訳は、自宅、預貯金、有価証券です。
【資産のあらまし】
自宅敷地（260ｍ2）…6,500万円
預金…2,000万円
有価証券…1,000万円
生命保険…（非課税枠内）
財産の合計は9,500万円。相続人は母親、鈴木さん、姉の3人であることから、基礎控除が4,800万円（3,000万円＋〈600万円×3人〉）となり、課税財産は4,700万円です。
「小規模宅地等の特例」の適用で、相続税不要になるはずが…
小規模宅地等の特例が適用できれば、自宅敷地の330ｍ2まで80％が評価減できます。鈴木さんの自宅敷地は260ｍ2、評価は6,500万円ですが、特例の適用で自宅の土地の評価はもとの20％の1,300万円になり、財産の総額は4,300万円となります。
すると、4,800万円の基礎控除以下の財産評価となり、相続税の申告は必要ですが、相続税はかからない計算となるのです。
「それはよかった！」
胸をなでおろした鈴木さんですが、ここで問題が発覚します。
じつは、融資を受ける銀行の勧めもあったことから、1階は預貯金で支払った父親名義、2～3階は銀行融資を受けた鈴木さん名義という区分登記となっていたのです。
父と子で自宅を「区分登記」…小規模宅地等の特例はどうなる？
今回の鈴木さんの自宅の面積は260ｍ2であることから、全体の80％減となれば、大きな評価減が期待できました。
しかし、建物を区分登記している場合、ひとつの家でもマンションのように別々の家という扱いとなってしまいます。
鈴木さんの場合も、建物は父親が3分の1、鈴木さんが3分の2の割合で区分登記をしていますので、父親の家は1階の3分の1だけとなります。すると、自宅の土地も、3分の2は鈴木さんが父親から借りている土地という扱いになり、小規模宅地等の特例として80％減が適用される面積は、自宅敷地の3分の1のみとなってしまうのです。
「ローンを組んだときには、まったく気づきませんでした…」
筆者と提携先の税理士の説明に、鈴木さんは肩を落としました。
「区分登記」とはどのようなものか？
「区分所有」とは、建物全体を所有権の対象とするのではなく、建物の部屋（構造上区分された部分）ごとに所有権を設定するものです。分譲マンションをイメージすればわかりやすいでしょう。分譲マンションは、建物全体に対して所有権を設定しているわけでなく、部屋ごとに所有権が設定されており、そのような所有形態を区分所有といいます。
区分所有されている建物の登記簿には、「表題部（一棟の建物の表示）」「表題部（専有部分の建物の表示）という記載がある一方、区分所有されていない（単独所有又は共有されている）建物の登記簿では「表題部（主たる建物の表示）」という記載になっているので、違いがわかります。
「小規模宅地等の特例」と「建物の登記」の関係性
小規模宅地等の特例においては、区分所有ではない二世帯住宅と、区分所有されている二世帯住宅とでは、適用上の扱いに違いがあります。
たとえば、1階に親、2階に子ども夫婦が居住している二世帯住宅の場合、内階段がなく1階と2階が内部で行き来できない完全分離型の二世帯住宅の場合においても、親と子どもは同居しているとみなされ、小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）の適用を受けることが可能です。
しかし、1階と2階で区分登記がされている場合には、同居とはみなされません。
「父の生前に、区分登記を解消しておけばよかったのに」
小規模宅地の適用を受けるには、 相続開始前までに 区分登記を解消し、共有所有に登記を変更する必要があります。
建物が区分登記されている場合は、相続前に区分登記を解消し、共有もしくは一体の登記に変更すれば、二世帯住宅での同居という形を変えることなく、小規模宅地等の特例を土地全体に適用することが可能です。
以前筆者が受けた相談でも、今回の鈴木さんとまったく同じ状況の方がいらっしゃいました。2階建ての2階を相談者の方、1階を父親と、2分の1ずつ区分登記していたため、そのままでは父親の相続が発生したときに、小規模宅地等の特例が自宅土地の半分しか適用できないことから、相談者が父親から建物を買い取るかたちで区分登記を解消したのです。
その後、その方の父親が亡くなったときには自宅土地の全体に小規模宅地等の特例を適用することができたことから、相続税の申告は必要でしたが、納税は不要になりました。
今回の鈴木さんも、相続前に相談に来られていれば、相続税は大きく減額することができのですが、残念な結果となりました。
自宅をどのように相続するかは、これから家族で相談のうえ、決定することになりますが、まずは母親が土地を相続し、建物の鈴木さんが相続して区分登記を解消しておけば、母親の相続時には、自宅の土地全体に小規模宅地等の特例を適用することができます。
以上のことから、筆者と税理士は、まず配偶者の税額軽減を適用して納税を減らし、二次相続までに建物の区分登記を解消しておくことをアドバイスしました。
「残念です。父の生前に、区分登記を解消しておけばよかったです…。でも、よくわかりました。母親と姉にアドバイスを共有して、今後に生かしていきたいと思います」
鈴木さんはそう言って事務所を後にされました。
二世帯住宅を建てている方は、自宅の登記についてよく注意を払ってください。もし区分登記であれば、相続までに解消しておき、節税につなげていきましょう。
※登場人物は仮名です。プライバシーに配慮し、実際の相談内容と変えている部分があります。
曽根 惠子
株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
◆相続対策専門士とは？◆
公益財団法人 不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認 不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。
「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。
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