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「融資」をテコに不動産投資を拡大
■拡大のための融資のポイント
規模を拡大していくには相当な資産家の方以外は融資を活用していく必要があります。
私も融資をうまく使って規模が拡大できたと思います。
拡大すべきポイントを5つの観点で紹介します。全部超重要ですべてやるべきです。
融資が止まる人はどれかができていません。
①現金を残す融資
ポンポン買っていくには現金を残すことが大事です。
現金がないと次の物件への融資が受けにくくなります。
現金を残すコツは少しでも大きい額を借りることと返済猶予期間（リフォーム客付けに時間がかかることを説明し、6か月程度は支払いを猶予できる）を設けることです。
返済猶予期間は空室が多い物件を購入する場合は簡単に通ります。
大きい額の融資を受けるためには、リフォーム費用も借りることです。見積書があれば申請して借りられます。
本来よりも多めに借りるのが大事です。
なお信金信組は領収書や振り込み履歴で用途確認しますが、日本政策公庫は用途確認しません！
②決算書対策
大きく2つのことがよく見られています。
・自己資本比率（自己資本÷総資産）
総資産に対する自己資本の割合でどれだけ安定性が高い経営をしているのかを表す指標となります。
10％以上が良いとされています。
・債務償還年数【（有利子負債－手元資金）÷（減価償却費＋税引後当期純利益）】
純粋な債務（有利子負債－手元資金）を毎年溜まる現金（減価償却費＋当期純利益）で何年で返すことが出来るのかという指標です。
15年以下ぐらいが目安です。出来れば10年以内は目指したいところです。
この2つは物件を買うと有利子負債が増えてしまい、かつすぐ利益が出るわけでもないので、どんどん買い進めると悪化していきます。
売却すると売却益が得られること、有利子負債が減りますので、間違えた物件の買い方をしていなければ、この2つの指標は改善します。
短期間での規模拡大を目指す方はこの2つの指標を意識しつつ売却を織り交ぜて、いくことが欠かせません。
③キャッシュフロー
毎月金が残っているかはかなり重要ですし、金融機関もかなり気にします。
金融機関というだけではなく、毎月不動産投資をして、現金が減っていたら失敗している可能性が高いです。ざっくりいうと返済÷家賃＝返済比率が50％以下が望ましいです。
①（現金を残す融資）で紹介したようにリフォーム込みで買うと返済比率がめちゃくちゃ悪くなります。
私は、融資を多めに出させたお金で現金買いもしています。
全物件借りればいいでしょと思いがちですが、融資で借りると抵当権が設定されますし、融資のための登記や手数料など費用も掛かります。そのため、借りるときは限界まで多く借りる、返済比率は現金買い付けを織り交ぜて、毎月お金が残る状況を維持しています。
④評価が出る物件を購入する
基本的に金融機関の評価は積算評価と収益価格（利回り その物件の立地スペックでの期待収益 銀行により異なり非公開）を総合した評価となります。
評価をもとに足りない部分を法人または個人の信用で埋めるということになります。
積算価格と収益評価より安い物件を買えば、銀行評価が出ますので融資は受けやすく、今後もどんどん買うことが出来ます。
しかしこれは理想論で、そんないい物件があればみんな欲しいわけで、難しいです。
ただ、意識することは大事で、例えば、よくありそうなスペックの利回り10％築30年木造AP3000万円（土地値1000万円）みたいな土地値が出ない物件などを買うと、融資が下りたとしても銀行評価が出ない可能性が高くおススメ出来ないです。
⑤満室経営
満室経営めちゃくちゃ大事です。銀行は埋めれる不動産投資家にしか貸しません。購入後は早く客付けすることが重要です。
大津社長（若杉龍志）
日本リーシング不動産株式会社代表取締役
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