検索
この記事では、不動産投資ローンと住宅ローンの違いや不動産投資ローンの特徴やメリット、さらにローンの組み方や注意点を詳しく解説していきます。
不動産投資ローンの資金に関して、不安感を抱いて悩んでいる人は参考にしてください。
1. 不動産投資ローンとは？…特徴や種類を解説
不動産投資ローンといっても、具体的にどのようなローンなのかわからない方も多いのではないでしょうか。ここではまず、不動産投資ローンの特徴や種類を解説していきます。
1.1. 不動産投資ローンの基礎知識
不動産投資ローンは簡単にいうと、「自分の住居以外の物件を購入する」ためのローンとなります。自分が住むために物件を購入するのではなく、賃貸収入を得るための物件の購入が目的となっているため、住宅ローンとしては利用できません。
そのため、不動産投資ローンでは単純に購入者の年収や職業だけで審査が行われるのではなく、購入物件の「収益性」も審査項目に含まれてきます。
不動産投資ローンが利用できるのは、下記のような金融機関です。
- 都市銀行
- 地方銀行
- 信用金庫・組合
- ノンバンク
金融機関ごとに年収・年齢制限、融資額の割合、金利、連帯保証をつけるつけないなどの違いがあります。不動産投資ローンを組む際には、金利が低いほうが魅力を感じますが、融資期間や借入条件などもしっかり考慮しましょう。
1.2. 不動産投資ローンと住宅ローンの違い
不動産投資ローンと住宅ローンを混同させてしまう方もいるかもしれませんが、両者には明確な違いがあります。具体的にはどのような違いがあるのか、確認していきましょう。
1.2.1. 住む人の違い
そもそも、住む人が違うというのは大きなポイントです。通常、住宅ローンでは「自分が住む」ための物件の購入費を融資してもらいます。一方で、不動産投資ローンは「他の人が住む」物件の購入費を融資してもらうものです。
そのため、不動産投資ローンは、自身の収入に加えて賃貸に出して得た家賃収入を返済に充てていきますが、住宅ローンは自身の収入のみを返済に充てていく点でも違うといえます。
「事業で物件を使いたいのか」「自分が住むために利用したいのか」で不動産投資ローンか住宅ローンのどちらを利用するかが変わってくることを覚えておきましょう。
1.2.2. 金利の違い
不動産投資ローンと住宅ローンでは、金利にも大きな違いがあります。
住宅ローンの金利は変動金利の場合で0.5〜1.3%程度ですが、不動産投資ローンの金利は同じ変動金利でも1.5〜4.5％程度とかなり高い設定です。
理由としては、不動産投資ローンの場合、物件の収益性も含めて融資額が決まり、場合によってはかなり高額の融資も受けられるため、思うように家賃収入を得ることができない場合は、返済に苦慮するリスクが高いためだといえます。
住宅ローンであれば、自身の収入だけが審査項目になるため、安定した職業であればそれほど上下することはありません。
しかし、家賃収入は空き家が続くと収入がゼロになってしまうため、安定した収入が得られるとは限りません。そのため、当初の計画通りに収益が出なかった場合を考慮して、そもそもの金利が高くなっているのです。
1.2.3. ローンの審査基準と難易度の違い
住宅ローンは、自身の居住物件となるので本人の返済能力が最重要視されます。審査も勤務先・勤続年数・資産や借入状況などを総合的にみて、返済能力が見極められます。
一方で、不動産投資ローンは自身の年収等はもちろんのこと、事業として物件購入をするので計画性や物件の収益性も審査の対象となります。そのため、本人だけではなく、物件の評価も合わせて行ったうえで融資額が決まります。
また、審査項目の違いによって審査の難易度にも違いが出ます。
住宅ローンの場合は基本的に、一定の収入があって無理のない返済プランが立てられていれば審査に通ります。
しかし、不動産投資ローンの場合、事業としての物件の収益性や計画性についてもしっかりと説明をする必要があることから、審査難易度は比較的高いと考えておきましょう。
2. 不動産投資ローンを組むメリット
不動産投資を始めるにあたって、不動産投資ローンを組むことにはどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的なメリットについて、詳しく解説していきます。
2.1. レバレッジ効果が高いから自己資金が低くてもよい
不動産投資ローンの大きな魅力は、レバレッジ効果を得られるという点です。レバレッジはFX（外国為替証拠金取引）でよく使われている用語ですが、「少ない資金で大きな資産を運用する」という意味合いとなります。
不動産投資の場合で考えると、不動産投資ローンを組んで金融機関から融資を得ることで、自己資金が多く用意できなかったとしても、大きな金額の物件を購入できる可能性があるのです。
また、不動産投資ローンでは物件の収益性も含めて融資額が決まるため、住宅ローンよりも高額の融資を受けやすいです。そのため、不動産投資ローンで自己資金に加えて高額の融資を受けられれば、より収益性の高い物件を購入でき、結果的に得られる利益が高くなることが期待できます。
2.2. 手持ちの資金を残すことができる
返済のリスクを減らしたい、と手持ちの資金を目いっぱい使って物件を購入すると、突然の修繕費などに使える手元の資金がなくなり、対応ができません。金銭的に余裕がない状態で不動産投資を行っても、万が一追加資金が必要になった際に、自身の物件を管理できなくなるのです。
物件は株などとは違って、経年劣化が必ず発生します。手持ち資金を物件購入時に使い果たしてしまえば、将来的な不安が残り、不動産投資はうまくいかなくなるでしょう。
その点、不動産投資ローンで融資を受けることで、手元の資金を残しながら物件を購入できるというメリットがあります。ローンを組むときには、手元にある程度資金が残るように事前にシミュレーションをしておくことをおすすめします。
2.3. 団体信用生命保険に入ることができる
物件購入したあと、万が一のことが起きた場合は通常残された家族が返済を続けなくてはなりません。
しかし、不動産投資ローンでは、住宅ローンと同様に団体信用生命保険に加入が可能になるため、契約者に万が一のことが起きた場合でも代わりに金融機関が弁済してくれます。残された家族は返済なく家賃収入を得ることができるので、生活の見込みを立てることができます。
ただし、団体信用生命保険に加入する際は健康に関する告知義務と審査が必要になる点は十分考慮してください。
3. 不動産投資ローンを組むデメリット
不動産投資ローンを組む際、メリットは多くありますが現実的にデメリットもあるので、それぞれしっかりと把握したうえで検討することが大事です。以下では、不動産投資ローンを組むデメリットをご紹介します。
3.1. 返済利息があるため現金一括より返済金額が増える
ローンには必ず金利がつくため、金利に応じた利息が発生する点はデメリットとなります。
支払利息は、返済期間が長くなるほど膨らんでいきます。現金一括で支払った場合には当然ですが利息はつかないため、余計な費用を払う必要がありません。
支払利息を減らすには、できるだけ低金利な金融機関で借りる、毎月の返済に加えて繰り上げ返済をして返済期間を短縮する、毎月の返済額を増やすといった対策がおすすめです。
3.2. 変動金利で利率が高くなると返済金額が増える
不動産投資ローンのシミュレーションを行ううえで、固定金利で支払うのか変動金利で支払うのかによってもかなり返済金額が違ってきます。
一般的には、変動金利を採用している金融機関が多いため、利率が変動する可能性があり、その場合には契約当初よりも返済金額が増えます。
金利の利率が高くなると家賃収入だけでは不足し、自己資金が必要になる可能性も高いです。名前の通り変動する金利なので、デメリットに感じますがリスクの少ない利率は何％なのかをシミュレーションしてみるとよいでしょう。
3.3. 空室が続いた場合、入居するまで自己資金で返済する必要がある
不動産投資ローンの大きなデメリットは、空室のリスクです。家賃収入を見込んでいるので、家賃収入がなければローン返済が難しくなり、自分の手持ち資金からの捻出が必要になります。
物件購入の際は不動産投資ローンを組むことで、自己資金は低く済みますが、継続的にローン返済をするほうが難易度が高くなっていきます。購入する段階できちんと手持ち資金に余裕をもっていることと、空室対策をしっかり行うことが必要になります。
4. 不動産投資ローンを組む際の主な手順
実際に不動産投資ローンを組む際、どういった手順で進めていくのか、ここからは具体的な手続きの流れについてご紹介していきます。
STEP1：ローン融資の事前審査（仮審査）
不動産投資ローンに申し込んだ場合、まずは融資の事前審査が行われます。「仮審査」と呼ばれるもので、融資の実行が可能か事前に審査が行われます。
事前審査は物件を選定している間に行うものなので、申込者の信用情報や返済能力についてを慎重に見られます。また、借入希望額と年収がアンバランスになる場合は、事前審査が通りにくくなりますので注意が必要です。
STEP2：物件購入の申し込みと売買契約の締結
仮審査後が無事通ったあとは、物件購入の申し込みを行います。申込後、すぐに売買契約が締結されるわけではなくて、売主との日程調整を行ったうえでの契約締結となります。
また、売買契約を締結する際はしっかりと「ローン特約」がついているか確認しましょう。ローン特約は融資の本審査が通らなかった場合、白紙解除・手付金返還を定めているものなので、リスクを軽減させるためにも盛り込まれているのか確認してください。
STEP3：金融機関選定及び本審査
物件購入の申し込みを済ませたあとは、不動産投資ローンの本審査を依頼します。
仮審査の場合は数日で結果がわかりますが、本審査は慎重に検討される場合が多いので、大体1週間～1ヵ月程度の時間が必要になります。審査結果の早さは金融機関によってばらつきがあり、早ければ良いというわけでもないため審査の際に目安の日数を確認しておきましょう。
STEP4：金銭消費貸借契約の締結
金融機関での本審査が通り、不動産投資ローンを組める金融機関が決定した際には「金銭消費貸借契約の締結」を行います。金融機関と物件購入者との間で締結されたローン契約の条件について決定するものです。
金銭消費貸借契約書には、返済計画・金利の設定・特約など非常に大事な文章が記載されているので、必ず内容を確認してから契約しましょう。
STEP5：融資の実行と物件決済引き渡し
融資の審査、契約書の締結、物件購入など基本となる部分がすべて終わったあとは、物件の決済・引き渡し時に融資の実行を受けるだけです。その際、所有権移転登記手続きや金融機関の抵当権設定登記が行われるので、必ず把握しておきましょう。
抵当権がなぜ必要なのかというと、実際に運用していくなかでローン返済が滞ってしまった際に物件を差し押さえることができるため、リスクを軽減できるからです。ローンを完済すると、抵当権も抹消できます。
5. 不動産投資ローンを組む際のコツとポイント
不動産投資ローンは、住宅ローンと違い審査の難易度もリスクも高いローン方法です。ここでは、ローンを組む際のコツやポイントについて解説していきます。
5.1. 金利は低くする
もともと、不動産投資ローンの金利相場は低めの設定となっていますが、金融機関によって金利は大きく変わります。少しでも金利を低くするためには、以下の方法を参考にしてみてください。
- 事業計画を作る
- 不動産会社を厳選する
- 複数の金融機関を比較する
不動産投資は、基本的には「事業」として契約をします。そのため、物件購入後にどういった経営・集客を行い、収支の見込みがあるのかといった事業計画書を提出すると、金利が優遇される場合があるのです。
販売実績がしっかりしている会社や大手など、不動産会社によっては提携している金融機関があるので、金利が優遇される場合もあります。金利は金融機関で違うため、複数の金融機関に審査してもらって、金利が一番安い金融機関に申し込むなども1つの方法です。
5.2. 融資期間は長くする
不動産投資ローンを組む場合は、長い期間が鉄則です。1,000万円の融資を10年で返済するのと30年で返済するのとでは、月々の返済額がかなり違います。
ローンは早く返済したほうが支払利息は減らせますが、毎月の返済額が多いとその分のお金の流れに大きな影響を与えるため、次の融資に影響も出てくるのです。そのため、融資条件について相談する場合は必ず融資期間を長くし、おおよそ30年程度を目安にしてみてください。
審査の際も、無理なく支払いができる計画が立てられているのかがとても重要なポイントになるので、きちんと自身の見込みと照らし合わせてみることが大切です。
5.3. 頭金を用意しておく
不動産投資ローンを組む前に、事前準備として手持ち資金を増やしておくことが望ましいです。
ローンを組むことで自己資金が少なくても物件購入はできますが、できるのであればしっかり頭金を入れてローンを組むようにしましょう。用意する頭金の目安は、物件購入費の10～20％程度です。
頭金0円でも審査OKという金融機関は増えていますが、頭金を入れることによってローン審査が通りやすくなるというメリットもあります。また、年収に対しての返済額割合を低くすることもできます。
ただし、あくまで頭金を用意できた場合に限られますので、無理をしてまで頭金を用意する必要はないと考えておきましょう。
6. 不動産投資はローンがおすすめ
自分が住む家を購入するための「住宅ローン」と、別の人に貸し出す家を購入する「不動産投資ローン」では、金利や審査難易度が違います。
手持ち資金で物件を購入するよりも、不動産投資ローンを組んだほうがレバレッジ効果が高くメリットも多いです。自身のお金を残しつつ、しっかりと不動産運用を行うことができるので、不動産投資ローンを組んで運用するのがおすすめです。
しかし、住宅ローンと違い、物件探しや金融機関の審査基準など違いも出てくるため、この記事を参考にして不動産ローンの手順やローンを組む際のポイントを確認し、不安なく不動産投資をスタートさせてください。
