不動産投資の利回りとは？計算方法や平均相場、注意すべき物件を解説

不動産投資をはじめるにあたって、不動産投資に関する利回りの種類やその平均相場を把握しておかないと、収益が出ずに損をしてしまう可能性があります。

 

そこでこの記事は、不動産投資の利回りの種類や計算式、理想の利回りやおすすめの物件などを詳しく解説していきます。不動産投資の利回りに関して詳しく知っておきたい方は、ぜひ参考にしてください。

1. 不動産投資の利回りとは？…利回りの種類と計算式を解説

 

利回りという言葉は不動産投資以外の投資でも耳にする言葉ですが、大まかな意味は一般的な意味とは変わりません。

 

利回りとは「自分が投資した金額に対してどれくらいの収益が見込めるかを算出した数値」です。利回りは「％」を使って表示されます。

 

たとえば、「3,000万円で購入した物件から毎年300万円の家賃収入が見込める場合」の表面利回り（詳細は後述）は、「300万円÷3,000万円×100＝10％」ということになります。毎年、投資した金額に対して10％の収益が見込めるということです。

 

当然、利回りは高ければ高いほど多くの収益が見込めるということになります。ただし、単純に利回りが高い物件を選べばよいというわけではないので、その注意点については後半で解説します。

 

1.1. 表面利回り

表面利回り（グロス利回りとも呼ばれます）とは、1年間で得られる家賃収入の総額を物件価格で割った数値のことをいいます。不動産のチラシや情報サイトに「利回り」として掲載されている数値は、ほとんどこの表面利回りを指しています。

 

表面利回りの計算式は、以下の通りです。

 

 

表面利回りは空室状況を加味した数値なので、比較的現状に即した収益性を知ることができます。

 

ただし、文字通り「表面的な」利回りなので、不動産の運営に係る諸費用のことは計算に含まれていません。そのため、表面利回りでは「正確な」収益性を把握することはできないので、その点はご注意ください。

 

1.2. 想定利回り

想定利回りは、「不動産が満室である場合」の年間家賃収入を物件価格で割った数値になります。そのため、想定利回りは、この不動産に投資して最大どれぐらいの収益が見込めるのかを算出する際に役立ちます。

 

また、新築の物件の利回りを計算するときにも想定利回りが使われます。想定利回りの計算式は、下記の通りです。

 

 

想定利回りは、表面利回り同様に諸経費を一切考慮していない数値になります。そのため、想定利回りばかりを気にしていると「思っていたよりも収益が低い…」といったことになりますので、その点には注意が必要です。

 

1.3. 実質利回り

実質利回り（ネット利回りとも呼ばれます）は、上記2種類の利回りとは違い、「不動産経営に関する諸経費」が計算に組み込まれた利回りになります。

 

諸経費というのは、固定資産税や管理費、修繕積立費や保険料など、不動産投資のために必要な費用のことです。そのため、上記2種類の利回りよりも数値がかなり低めに出ることがほとんどですが、収益を考えるうえで一番現実的な数値となっています。

 

実質利回りの計算式は、以下の通りです。

 

 

また、実質利回りの計算に係る諸経費は流動的です。たとえば、築年数が経過するほど維持費は高くなっていきますし、設備故障により思わぬ大きな出費が出る場合もあることもあります。

 

そのため、実質利回りの計算よりも費用がかさむ場合があることも想定しておきましょう。

2. 不動産投資の表面利回りの平均相場

 

次に「表面利回り」を例として、不動産投資の利回りの平均相場をご紹介します。相場を理解することで、これから投資する不動産の利回りがどれぐらい高いものなのか、または低いものなのかを判断することができるようになるので、必ずチェックしましょう。

 

2.1. 地域別の不動産投資の利回り相場

地域別の「ワンルーム」と「ファミリー向け」の不動産投資の利回り相場を見ていきましょう。詳しくは、以下の表をご覧ください。

 

 

上記の表から、東京・横浜・大阪のような大都市の平均利回りが低めとなっていることや、札幌・仙台・広島のような地方都市の不動産の平均利回りが高めに出ていることから、「大都市圏になると平均利回りが低めに出て、少し離れた地方になると平均利回りが高めに出る」ということがわかります。

 

また、ワンルームとファミリー向けでは平均利回りに大きな差はありませんが、ファミリー向けのほうが高く出ている場合もあります。ただ、その差は0.1〜0.3%程度なので、ほとんど誤差の範囲であると考えてよいです。

 

2.2. 不動産投資の利回りの最低ライン

不動産投資の利回りの最低ラインは、投資をする人それぞれが「どれくらいリスクを許容できるか」によって変わってきます。

 

貯金や投資資金に余裕のある方は、利回りが低めでも不動産経営を続行することができるかもしれません。しかし、貯金や投資資金に余裕のない方は、利回りの最低ラインを高めに設定しておかないと、もし利回りが想定以上に低くなってしまったときに、経営を続けることができなくなってしまう可能性があります。

 

あくまでも参考程度になりますが、一般的に言われている利回りの最低ラインを以下にご紹介します。

 

 

以上の数値はあくまでも一般的な数値ですので、最終的にはご自身で利回りの最低ラインを設定することをおすすめします。

 

2.3. 不動産投資の理想の利回り

具体的な不動産投資の利回りは、その不動産の「築年数」や「種類」によって大きく異なります。立地がよい場所に建てられていたり、築年数が浅かったりする不動産は、その分物件価格が高いので、高い利回りを期待することは難しいです。

 

一方で、都心から離れていたり、中古だったりする不動産だとその分物件価格は低めなので、高い利回りを期待することができます。

 

一般的に言われている理想的な利回りは、以下の通りです。

 

 

もちろん、立地によっても異なりますが、東京の場合だと利回りが10％を超えている不動産は見つからない可能性が高いと考えておきましょう。

3. 利回りが低くてもおすすめの物件のポイント

 

利回りは高ければ高いほど収益を見込めるため、利回りは高いに越したことはありません。

 

しかし、利回りが低くても、よく検討すれば不動産投資先としてよい物件もあります。ここでは、「利回りが低くてもおすすめの物件のポイント」をご紹介します。

 

3.1. 需要のあるエリアで買い手が多い

不動産投資は、自分が持っている不動産を最後に売却して初めて成功したかどうか判断することができます。需要の高い都心部のエリア等では、不動産の買い手が多いです。

 

特に関東や関西の人気エリアは需要が高いので、利回りが多少低くても安心して取り引きできます。関東、関西の住みたい町として人気のエリアをいくつか紹介しておきます。

 

 

ただし、需要を気にしすぎるあまり、利回りが低すぎる物件を購入してしまうことがないようにご注意ください。

 

3.2. 資産性が高く物件の価値や家賃が下がりにくい

長く不動産を経営して収益を出していくには、資産としての価値が高く、不動産の価値や家賃が下がりにくいものを選ぶのがおすすめです。利回りが低めでも資産価値が下がりづらいと、安定した収益を上げることができるのが大きなメリットとなります。

 

資産価値の高い不動産の特徴は、下記の通りです。

 

• 人気エリアにある
• 土地が綺麗である
• 交通の利便性がよい
• 鉄筋コンクリート造である

 

他にも、大手不動産デベロッパーが販売するブランド力のある物件や、管理体制やメンテナンスが行き届いている物件も資産価値が高い物件としておすすめです。

 

3.3. 築年数が浅く新しい

築年数の浅い物件は、当然古い物件よりも外観や内装がしっかりとしています。そのため、築年数が浅いほど入居者が集まりやすく、築年数の高い物件よりも高い家賃収入が期待できます。

 

また、築年数の浅い物件は法定耐用年数が長く残っているので、融資も受けやすいです。他にも建物が新しいことで修繕やメンテナンスに関する支出も少ないなど、築年数が浅くて新しい物件には多くのメリットがあります。

 

3.4. 物件の設備やメンテナンスが整っている

利回りが低くても、設備やメンテナンスが整っている物件なら購入を検討してもよいでしょう。設備やメンテナンスが整っている物件は、今後その物件を経営していくに当たってメンテナンスに関わる費用が発生しづらくなります。

 

高い利回りの物件であっても、建物のあちこちにトラブルがあると、数百万円もの費用が突然発生してしまうことがあります。メンテナンスの行き届いている物件自体がやや利回りが低い傾向にありますが、購入後安心して経営ができるのはこちらでしょう。

4. 利回りが高くても注意すべき物件のポイント

 

投資として収益を上げていく以上、利回りは高いに越したことはありません。だからといって、とにかく利回りが高いものばかりを探して購入してしまうと、後悔してしまうこともあります。

 

そのような後悔をしてしまわないように「利回りが高い物件こそ注意してチェックしたいポイント」をご紹介します。

 

4.1. 空室率が高い

マンション・アパート・戸建て、どの物件を経営するにしても「入居してくれる人」がいなければ収益を上げることができません。

 

極端な話ですが、どんなに利回りが高くても、入居者がまったくいなければ収益を上げることは不可能です。安定して収益を上げるためには、空室率は必ず確認しておかなければなりません。

 

利回りの高い物件を見つけても「空室率はどうだろうか」と考えて、すぐ飛びつかないようにしましょう。

 

4.2. 物件の家賃が高い

誰でも新しい住居を探すなら、少しでも家賃が安いほうがいいと考えるでしょう。同じ条件の物件があったら、誰もが家賃の安いほうに入居するはずです。家賃の高さは入居率に直結してきますし、それは家賃収入に直結します。

 

購入を検討している物件があったら、近くの物件と家賃を比較してみましょう。あまりにも周りより家賃が高めに設定されているようだったら、その物件の購入は考え直したほうがいいでしょう。

 

4.3. 物件の設備やメンテナンスが充実していない

物件の設備やメンテナンスが充実していない物件は、魅力のない物件であると言えます。そんな物件には入居者も入りづらいですし、現在住んでいる人も部屋の不便さを感じてしまい、別の物件へと引っ越していってしまうリスクがあります。

 

空室率が上がってしまう原因にもなってしまうため、物件の購入を検討するときには、物件の設備やメンテナンスの状態を必ずチェックしましょう。

 

4.4. 周辺にもっと魅力的なマンションがある

購入を検討している物件よりも周囲に魅力的な物件やマンションがある場合は、入居を期待することは難しいでしょう。自分が住むことになる家は少しでも魅力的な家に住みたいと思うはずです。

 

他のマンションのほうが魅力的であれば、入居者を確保する争いに負けてしまうことが予想されるので、物件購入を検討しているときはその周囲にもっと魅力的な物件がないか、必ずリサーチをしておきましょう。

5. 不動産投資は利回りをしっかり確認することが大切

 

不動産投資をして収益を上げていくには、利回りを確認することが大切です。しかし、利回りが高いからと言って、その物件にすぐに飛びついてはいけません。

 

エリア・資産価値・家賃・設備・メンテナンスなど、考えるべき要素はたくさんありますが、どれも納得のいく不動産投資を実現するためには妥協できない要素ばかりです。

 

自分が不動産投資に割くことができるリソースと相談しながら、納得のいく不動産投資を実現してください。