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「不動産投資は副業扱いになるのか」と疑問を抱く方は少なくありません。就業規則で副業を禁止している会社もあるため、不動産投資をためらってしまう方も少なくないようです。
そこでこの記事では、不動産投資が副業になるのかを解説したうえで、会社員が不動産投資をする際のポイントを説明します。また、会社員が不動産投資をする場合の注意点もあわせて解説していきますので、会社員や公務員の方はぜひ参考にしてください。
1. 不動産投資は副業にあたらないとする会社が多い
結論から述べると、不動産投資は副業にあたらないとする会社が多いです。もちろん例外はあります。
高度成長期の日本は、会社で働く従業員は定期昇給と終身雇用により生活基盤が保障されていたため、副業をしなくても問題ありませんでした。しかし、バブル崩壊後次第に景気は低迷し、最近では収入アップや趣味として「副業」や「パラレルキャリア」などの働き方が注目されています。
結果として、副業を行うサラリーマンは年々増加し続けています。その影響から「副業解禁」の流れもできつつありますが、日本ではまだ副業禁止の企業が多いのが現状です。
しかし不動産投資は資産運用のため、副業禁止の会社でも副業にあたらないとする会社が多いです。また、親族から収益物件を相続するなどのやむを得ないケースもあり、会社側もむやみに禁止することは難しい実情があります。
以下でさらに詳しく、不動産投資が副業とならない理由について深掘りしていきましょう。
1.1. 相続などでやむを得ないこともあるため
不動産は親や親戚などから相続する場合があります。やむを得ず相続してしまったにもかかわらず「不動産投資をやるなら会社をクビにする」というのは、やや理不尽に感じます。
家族が大切に運用していた不動産であれば、会社が禁止しているからといって簡単に手放すことはできません。このように、やむを得ず相続した不動産については、副業としてみなされないことが多いのです。
1.2. 本業への支障が出づらいため
会社が副業を禁止している理由の一つに、副業に時間が割かれて本業に支障が出るからというものがあります。副業の多くは自身が業務を行い、自分の時間が削られますが、不動産投資は不動産の管理や運営を行うだけであるため、本業へ支障が出にくいです。
さらに、これらの管理や運営を専門の業者に委託することもでき、業務の負担を軽減させることもできます。比較的時間に追われることが少なく、本業と両立することが簡単であるため、副業にあたらないケースが多いです。
1.3. 情報漏洩などのリスクが低いため
他に副業を禁止している理由として、他企業への「情報漏洩のリスク」を防ぐためというものがあります。
一般的な副業であれば、他の企業にも同時に属する場合が多く、勤務中に本業の情報が漏れてしまう可能性があります。本人にそのつもりはなくても、パソコンなどのデータから思いがけず漏洩してしまう可能性もゼロではありません。
不動産投資であれば、このような情報漏洩のリスクがほぼないため、会社も運用を認めることが多いようです。
1.4. 不動産投資は資産運用のため
不動産投資は収益も見込めますが、あくまで資産運用が主な目的です。そのため、会社が個人の資産について言及できないという部分も、副業に当てはまらない理由です。
会社といえど、一個人のプライベートな内容にまで指示を出すことはできません。不動産投資を副業とみなす会社もありますが、資産運用としての側面も持ち合わせているため、副業ではないと判断されることも多いのです。
1.5. 憲法上副業は自由のため
企業側が副業を禁止していても、実際のところ憲法上の規定で副業は自由に行えます。日本国憲法第22条には「職業選択の自由」という権利が認められており、「従業員の労働時間外の行動を縛り付けることはできない、できたとしても限定的」とされています。
しかし、企業側が禁止としている規則を認めた形で雇用契約を結んでいるため、副業禁止の項目がある場合は、企業側の意向に原則的には従わなければなりません。
ただし、2018年のデータでは副業の全面容認をしている企業は14.4%でしたが、2021年には23.7%と確実に高くなっており、世間的に副業を認める風潮が高まっていることがわかります。
2. 副業禁止の会社で不動産投資が問題になるケース
不動産投資は副業にあたらない会社が多いと説明しましたが、職種によっては不動産投資が問題になるケースもあります。ここでは、具体的なケースをそれぞれ解説していきます。
2.1. 事業的規模で不動産投資をしている
多少の不動産投資であれば認められることが多い一方で、たくさんの物件を所有し運用している場合には、その運用を「事業」とみなされてしまう場合があります。目安としては以下の通りです。
- 5棟10室以上所有している
- 娯楽施設がある物件を所有している
- 旅館やホテルなどを所有している
また、国税庁のホームページにもこの規模以上の運用であれば、原則事業として行われているものとして取り扱われると定義されています。
多くの物件を所有していればいるほど、収益も大きくなるため、運用の領域を超えていると会社から判断されても仕方ありません。
2.2. 本業が銀行員や公務員
先にお伝えしたように、基本的に副業は自由であると憲法でも定められています。しかし、例外となる職業があります。
それは、銀行員や公務員です。
銀行員のようなお金に関わる業務を行っている場合、職業上機密性の高い情報に触れる機会があります。そのため、不動産だけにかかわらず株や仮想通貨などの投資全般について細かい規則が定められています。
また、公務員は一般企業の社員とは異なり、法律で副業が禁止されています。そのため、憲法の職業選択の自由が適応されないのです。ただし、先に述べたような5棟10室以上などの規定を満たしていなければ、不動産投資は副業とみなされません。
銀行員や公務員の方は、投資を始める前に、副業や資産運用の規定をしっかりと確認をしておきましょう。
3. 不動産投資を本業の会社にバレるのを防ぐには？
不動産投資を行うと不都合が生じるケースについて紹介しましたが、どうしても会社にバレないように不動産投資をしたい場合もあるでしょう。ここでは、不動産投資していることを本業の会社にバレづらくする方法を説明していきます。
ただし、あくまでバレにくくなる方法であるため、ここから紹介する方法は自己責任で行ってください。
3.1. 確定申告を行う
不動産投資で一定の利益がある場合は、必ず確定申告をするようにしましょう。「確定申告をしないほうが会社にバレないのでは？」と考える方もいるかもしれません。しかし、確定申告の有無が会社にバレるかどうかの直接的な原因になることは少ないです。
逆に本来行わなければならない確定申告を怠り、支払うべき税金を納めないと追徴課税が必要となります。万が一、この追徴課税の支払いを遅延させてしまうと、職場に連絡が入る可能性があるため、思いがけない形で会社にバレてしまう可能性もあります。
3.2. 確定申告時に住民税を普通徴収にする
住民税の徴収方法を普通徴収、つまり自分で納税する方法を選択するようにしたほうが会社の人に不動産投資がバレにくいです。
一般的には、会社の給与から天引きする形で住民税を払う方が多いです。しかし、この住民税額はすべての総収入より計算されたものを支払うため、会社で得ている収入からは計算されないような額の住民税を支払っていると不自然です。
経理で給与と住民税の額が見られてしまう可能性があるため、金額の矛盾から不動産投資のことがバレてしまうかもしれません。このため、住民税の徴収は普通徴収にしておくことをおすすめします。
3.3. 同僚から告げ口されないようにする
不動産投資がバレる理由のなかには、同僚からの告げ口が原因のことがあります。残念なことですが、意外とこの理由でバレることは多いです。
どうしても話さなければならない事情がない限りは、信頼できる人以外には話さないほうが安全です。投資に対しての理解が高まっているとはいえ、未だに投資に対してよいイメージを持っていない方や職場も少なくありません。
自分の身を守るためにも、相手との良好な関係を保つためにも、不必要な口外はしないようにしましょう。
4. 会社員が不動産投資する際に気を付けるポイント
不動産投資がバレないようにする方法をお伝えしましたが、これに加えて、投資をする際のルールを守ることも大切です。続いては、会社員が不動産投資するときに気を付けたいポイントを解説していきます。
4.1. 不動産投資することを事前に相談しておく
最も安全に不動産投資をするためには、まず事前に会社や周りへ投資をする旨を伝えておくことです。
前述でバレずに行う方法をお伝えしましたが、絶対にバレないとは言い切れません。どこで何が原因となって投資のことがバレるかはわからないのです。これからも本業と不動産投資を平行して行うつもりであれば、事前に会社へ投資について相談しておくことをおすすめします。
さらに、企業によっては、副業に対して独自の基準を定めている場合もあります。勤務先の就業規則を確認して、ルールに反しない範囲で投資を行いましょう。
4.2. 本業の業務に支障が出ないようにする
不動産投資は本業への支障が出にくいとお話ししましたが、絶対に支障がないとは限りません。不動産の管理や経理、各種手続きなどを全て自分で行うとなると、思いのほか作業量が多く大変です。
本業が忙しいという方は、物件の管理を管理会社に委託しましょう。管理会社に委託すれば、入居者との連絡や管理・修繕などさまざまな面からサポートしてくれます。
4.3. 不動産投資の規模が大きくなりすぎないようにする
副業あるいは不動産投資について認めている企業であっても、投資の規模が大きいものに関しては問題になることがあります。これは前述したように、投資が大きくなりすぎると、投資ではなく一つの事業として認識されてしまうからです。
不動産投資は資産運用だからと認めている企業も、事業となってしまうとそれは立派な副業となってしまいます。事前に認められている範囲を確認し、その範囲を超えないように投資を行いましょう。
4.4. 本業以外の所得が20万円を超えるなら確定申告をする
不動産投資での所得が20万円を超えるときは、必ず確定申告をしましょう。これはその他の副業や副収入なども同様です。
また、副業で所得はそれぞれで20万円を超えたときではなく、すべての収入や所得の合計が20万円を超えた段階で、確定申告を行わなければならないため注意しましょう。条件に当てはまる場合は、忘れないように期間中に確定申告を行いましょう。
4.5. 住民税を「普通徴収（自分で納付）」に変更しておく
先ほども紹介しましたが、状況によっては、確定申告時に住民税は普通徴収（自分で納付）に変更しておくこともおすすめします。
勤務先に投資を行っていることを伝えて許可を得ている方はそこまで気にしなくてもよいですが、もし隠している方は変更しておいたほうがよいです。
確定申告書第二表の「住民税に関する事項」という項目で、自分で納付の部分に〇を付ければ変更できます。インターネットから確定申告する方も同様の項目があるため、その部分でチェックを入れ忘れないようにしてください。
5. まとめ…不動産投資は副業にならない？
不動産投資は多くの企業で副業ではないとされていることが多いです。その理由は以下の通りです。
- 相続などでやむを得ない事情のこともあるため
- 本業への支障が出づらいため
- 情報漏洩などのリスクが低いため
- 不動産投資は業務ではなく、資産運用のため
- 憲法上副業は自由なため
不動産投資が認められることが多いですが、必ずしも認められているとは限らないため、必ず会社の方針や規則の確認はするようにしましょう。
また、確定申告や投資の規模など、よく考えたうえでバランスよく行うことが大切になります。よく検討し、ルールをしっかり理解して、気持ちのよい不動産投資を行ってください。
