耐震基準を満たさない築古物件…工事を求めて裁判も「借主が敗訴」したワケ【弁護士が解説】

・賃貸人は、目的物を賃借人に使用収益させる義務を負っており（民法601条）、目的物が契約によって定まった目的に従って使用収益できなくなった場合には、これを修繕すべき義務を負う

・この修繕義務の内容は、契約の時点において契約内容に取り込まれた目的物の性状を基準として判断されるべきであり、仮に目的物に不完全な箇所があったとしてもそれが当初から予定されたものである場合は、それを完全なものにする修繕義務を賃貸人は負わないというべきである。

・本件建物はその建築当時の建築基準法令に従って建築されているものというべきであり、かつ現時点において要求される建築基準法上の耐震性能を有している必要はなく（既存不適格建築物）、さらに本件建物の建築年次は登記情報等により誰でも確認可能であって当該建物がどのような耐震基準を満たしているのかは借主側でも確認可能であったこと

・本件契約締結時に本件建物の耐震性能が特に問題とされた事情はうかがえないことからすれば、本件契約では本件建物の耐震性能につきその建築当時に予定されていた耐震性能を有していることが内容となっている

「また、本件契約継続中に本件建物の利用にあたって具体的な問題が生じているわけではないことからすれば、現実に本件建物の耐震性能が低いことや、本件建物が多数の者が利用する事務所としての利用を前提としていることをもって前記判断がただちに左右されるものではない。なお、本件建物が高額な賃料で賃貸されているかについてはこれを認めるに足りる証拠はない。」

「さらに、耐震改修促進法6条は、特定建築物の所有者に対し、当該特定建築物について耐震診断をおこない、必要に応じ耐震改修をおこなう努力義務をさだめているにすぎず、改正宅建業法施行規則も修繕義務を直接に裏付けるものではないから、これらをもって修繕義務が認められるものでもない。」