アパート大家の父、高齢者施設へ…取り残された不動産がはらむ、コワい問題【相続のプロが解説】 (※写真はイメージです/PIXTA)

母が亡くなり、ひとり暮らしとなった高齢の父は、地元でアパート経営を継続中。しかし、日常生活が危うくなり、息子たちは老人ホームへの入居を勧めます。納得した父に安堵しましたが、残された築古の実家と賃貸アパートが気がかりです。相続実務士である曽根惠子氏(株式会社夢相続代表取締役)が、実際に寄せられた相談内容をもとに、生前対策について解説します。

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高齢父は、地方でアパートを経営

今回の相談者は50代の会社員、坂本さんです。北関東に在住する高齢の父親に不安があり、相談に訪れたということでした。

 

坂本さんの母親は7年前に亡くなっており、故郷には高齢の父親がひとりで暮らしています。坂本さんには弟がひとりいますが、仕事の関係で九州地方に居住しており、しばらく戻らない見込みです。

 

坂本さんの父親の一族は地主で、父親は地元の中小企業に勤める傍ら、40代になってから広い土地を相続し、アパート経営をはじめました。駅近で立地がいいため人気のアパートですが、築40年を超え、建物の老朽化が進んでいます。父親はここ3年、アパートの建て替えを検討しており、入居者が退去したあとも募集をかけず、現在は半分が空室の状態となっています。

 

しかし父親は、80歳を超えてから、次第に日常生活が困難になってきました。そのため坂本さんは弟と相談し、坂本さんの自宅そばの老人ホームに入ってもらいたいと考えています。父親も「それはありがたい」と同意しています。

 

しかし、坂本さんは父親が保有する不動産が気がかりです。実家も老朽化アパートも、駅から近い、地域では人気のエリアに建っています。そのため、相続税はかなり高額になりそうだと考心配しているのです。

長男も二男も「故郷に帰る予定なし」

「父親自身も弟も、老人ホームへの入居は賛成なのですが、そうなれば、自宅は空き家になりますし、アパートだって維持費がかかりますよね。それに、地方都市ではありますが、大きな駅のそばにありますし、このままではかなり相続税がかかってしまうのではと思っていて…」

 

坂本さんは状況を冷静に分析していました。そもそも坂本さん兄弟には、実家に戻る選択肢はないといいます。

 

筆者が調査した結果、坂本さんの不安は現実のものとなりそうでした。とくにアパートのほうは老朽化がひどく、もし仮に経営を続けるとしても、修繕は現実的ではありません。

 

そのため筆者は、いくつかの方法を検証しました。

 

まずは、自宅とアパートの両方を解体し、立て替えてるケースです。好立地で賃貸環境も文句なく、賃貸事業の収支もいいのですが、建築費の借り入れが必要です。また相続の際に遺産分割しにくいという問題もあり、いい方法ではありません。

 

次は売却です。周辺の取引状況を見る限り、路線価以上の価格で売却できる可能性が高いと思われます。

 

これらのことから、筆者は自宅もアパートも売却することを提案しました。アパートはまだ入居者があるため、明け渡しの交渉や解体は行わず、現況のままで売却するのです。

 

株式会社夢相続代表取締役 公認不動産コンサルティングマスター 
相続対策専門士

京都府立大学女子短期大学卒。PHP研究所勤務後、1987年に不動産コンサルティング会社を創業。土地活用提案、賃貸管理業務を行う中で相続対策事業を開始。2001年に相続対策の専門会社として夢相続を分社。相続実務士の創始者として1万4400件の相続相談に対処。弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士など相続に関わる専門家と提携し、感情面、経済面、収益面に配慮した「オーダーメード相続」を提案、サポートしている。

著書65冊累計58万部、TV・ラジオ出演127回、新聞・雑誌掲載810回、セミナー登壇578回を数える。著書に、『図解でわかる 相続発生後でも間に合う完全節税マニュアル 改訂新版』(幻冬舎メディアコンサルティング)、『図解90分でわかる!相続実務士が解決!財産を減らさない相続対策』(クロスメディア・パブリッシング)、『図解 身内が亡くなった後の手続きがすべてわかる本 2021年版 (別冊ESSE) 』(扶桑社)など多数。

◆相続対策専門士とは?◆

公益財団法人 不動産流通推進センター(旧 不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認 不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。

「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。

著者紹介

連載相続のプロが解説!人生100年時代「生前対策」のアドバイス事例

本記事は、株式会社夢相続のサイト掲載された事例を転載・再編集したものです。

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