立ち退き要求拒否の借主…「倒壊の恐れがあっても」住みたいワケ (※写真はイメージです/PIXTA)

築57年の賃貸住宅。老朽化で倒壊の危険性があるとして立ち退きを要求してきた貸主に対し、借主は「健康状態の悪い高齢の母親には負担が大きすぎる」と立ち退きを拒否しました。このような場合、法律ではどちらの言い分が優先されるのでしょうか。賃貸・不動産問題の知識と実務経験を備えた弁護士の北村亮典氏が、実際にあった裁判例をもとに解説します。

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賃貸人が立退きを拒否…争点は「正当事由」の有無

【住宅借主からの質問】

私は、東京都の杉並区にある木造の平屋建住宅の貸家に住んでいます。昭和34年に建てられたもので、昭和37年から借りている物件で、今は高齢の母と2人で住んでいます。現在は築57年となっていますが、これまで600万円ほど自分たちで増改築をしてきました。賃料は現在月9万2000円です。

 

大家からは、かなり老朽化していて大地震で倒壊する危険性があること、共同住宅に建て替える計画があるから、と言われ立退きを求められています。

 

母は現在87歳で、心臓カテーテル手術や大腸がんの手術を受けているなど健康状態も悪く、もし今転居となると肉体的・精神的に負担が大きいです。

 

それでも、立退かなければならないのでしょうか。

 

なお、大家からは、立退き料として840万円を提示されていますが、それでも立退きはできないと答えています。


【説明】

本件は、東京地方裁判所令和元年12月12日判決の事例をモチーフにしたものです。

 

賃貸人が、建物の老朽化・建替えの必要性等を理由として賃借人に対して立退きを求めるというケースは多いですが、この場合はまず、賃貸人側から、賃貸借契約の解約の申入れを行う必要があります。

 

この解約の申入れを行うことにより、解約申入れ時から6ヵ月を経過すれば賃貸借契約は終了となります(借地借家法27条1項)が、賃貸人から解約の申入れをしたからといって当然に解約が認められるわけでありません。

 

賃借人が解約を拒んだ場合には、解約の申入れに「正当事由」がなければ、法律上の効力が生じないとされています。

 

この「正当事由」があるかどうかは、借地借家法28条が

 

「建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

 

と規定している通り、賃貸人、賃借人それぞれの事情を比較して判断されます。

 

色々と判断要素はありますが、このなかでもっとも重要なのは

 

「建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情」

 

です。

 

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こすぎ法律事務所 弁護士

慶應義塾大学大学院法務研究科卒業。神奈川県弁護士会に弁護士登録後、主に不動産・建築業の顧問業務を中心とする弁護士法人に所属し、2010年4月1日、川崎市武蔵小杉駅にこすぎ法律事務所を開設。

現在は、不動産取引に関わる紛争解決(借地、賃貸管理、建築トラブル)、不動産が関係する相続問題、個人・法人の倒産処理等に注力している。

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著者紹介

連載現役弁護士による「賃貸・不動産法律問題」サポート相談室

※本記事は、北村亮典氏監修のHP「賃貸・不動産法律問題サポート弁護士相談室」掲載の記事・コラムを転載し、再作成したものです。

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