「日当20万円払え！」修繕工事めぐり借主が仰天いちゃもん【弁護士が事例解説】

【ビルオーナーからの質問】

当社は、7階建ての賃貸ビルを所有しています。

このビルは、各階の天井部分に、上階に位置する貸室の排水管がむき出しで配置されている構造となっています。そのため、賃借人との契約では、特約で「本件建物の天井部分（上階使用の上下水道管の配管）の配管点検、修理を行う場合は、借主は無条件にて協力（室内の立ち入り及び工事の協力等）する」と定めています。

今回、2階の排水管の補修を行う必要が生じたため、1階の貸室部分の借主に対して補修工事に協力して欲しいという申し出をしました。補修工事は2日間の予定でした。

しかし、1階の借主（デザイン事務所）の代表者が気難しい人でなかなか応じてもらえず、最終的には、補修工事に協力する条件として以下の条件5つを提示してきました。

①工事を土日に行うこと

②工事に賃貸人の会社の代表者が立ち会うこと

③事故が起きた際には賃貸人が責任を負うことを明らかにした文書を提出すること

④借主代表者が工事に立ち会うことの日当として3万円（1日1万5000円×2日）を支払うこと

⑤借主の従業員が机やパソコンといった備品類や床に置いてある書類等を移動させることの日当として20万円（1日10万円×2日）を支払うこと

我々としても、譲歩し、①と③につき了承し、②についても、こちらの代表者が本件工事に立ち会う必要はないため、何かあった場合には連絡を取れるような状態にしておくとの提案をしました。

しかし、④と⑤については、養生を行うので備品類の移動を行う必要はなく、脚立を立てるための足場を確保するために床に置いてある書類等の移動が必要になる程度でしたので、日当の支払いは拒否したところ、やはり借主は補修工事への協力を拒否してきました。

あまりにも借主の対応が理不尽なため、信頼関係が破壊されたとして、こちらから賃貸借契約を解除する旨の通知を行いました。

当社の主張は認められるでしょうか。

①　無条件で修繕工事に協力する旨の特約が定められている場合に、賃借人はこれに従わなければならないのか

②　借主が補修工事への協力を拒んだことが、賃貸借契約解除の理由となるか