2040年首都圏の不動産投資戦略…人口増加地域を結んでいくと

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2040年、東京都でも「世帯数減」の現実

総務省『令和2年国勢調査』によると、日本の総人口は1億2,622万6568人。5年前、平成27年調査から86万8,177人の減少となりました。人口が減るということは内需が減るということ。国内だけではジリ貧だと、さまざまな業界で危機感を募らせています。

それは国内の不動産投資においても同様で、人口が減れば賃貸ニーズがその分減少するわけですから、先行きを不安視する声が出ています。

一方で、注目は世帯数。同調査で日本の総世帯数は5,571万9562世帯。5年前調査から227万0,877世帯も増加しています。これは世帯の構成人数が減少、単身世帯が増加した結果です。

国勢調査で初めて人口減が確認されたのは前回、平成27年調査が初めてでしたが、別調査では2008年、1億2,808万人をピークに人口減に転じたといわれていました。しかし世帯数は今回調査も含めて、増加が続いています。人口減が顕著な地方でも増加が目立ち、世帯数減を記録したのは、「青森県」「岩手県」「秋田県」「山口県」「高知県」「長崎県」の6県のみでした。

このように人口減にある日本ですが、世帯数については例外はあるものの増加トレンドにあるので、不動産投資は特に単身向けの物件であればまだまだ先は明るい、というのが大方の見方でした。ただ、不動産投資は10年、20年先を見据えて検討する投資。この先、日本の人口はどのように推移していくのでしょうか。

国立社会保障・人口問題研究所による『日本の将来推計人口（平成30（2018年）年推計）』によると、2015年時の人口を100とした際、2040年の推計人口が100を超えると推測されるのは「東京都」（2015年100に対して、2040年101.8）と「沖縄県」（2015年100に対して、2040年101.3）のみ。ほか90を超えたのは「愛知県」「神奈川県」「埼玉県」「滋賀県」「福岡県」「千葉県」の6県のみ。最も人口減が予測されているのは「秋田県」で、2015年人口に対して65.7と35％も減少すると推定されます。

また賃貸ニーズの中心となる現役世代（15～65歳未満）に限ると、47都道府県すべてで減少。最も減少幅の小さい「東京都」でも2015年人口を100とした際に89.9。減少幅2割にとどめるのは、ほか「沖縄県」と「愛知県」のみと予測されています。

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