首都圏、2040年人口予測…都心以外に人口増の地域は

このようにみていくと、世帯数増に注目する不動産投資においても、先行きは決して明るいわけではないことがわかります。不動産を検討する際の最重要項目のひとつである立地について、これまで以上に注意深くなる必要があるといえるでしょう。

そのなかで、前出の人口推計をふりかえったとき、やはり東京都を中心とした一都三県は魅力的なマーケットにうつるでしょう。では一都三県のなかで特にどのあたりが有力なエリアだといえるのでしょうか。

地域経済分析システム「RESAS」で、2015年と2040年の将来人口のメッシュ分析で落とし込んだマップをみてみます（図表）。暖色系になるに従い人口増とされる地域で、赤→橙→黄→黄緑→緑までは増加、寒色になるに従い、人口減となる地域です。

［図表］2015年人口を100とした際の2040年の人口増減率 出所：地域経済分析システム「RESAS」より作成

マップをみていくと、東京都心は人口増の暖色系が強く、東京西部へと広がっていきます。一方東京東部は人口減の寒色系が目立つ傾向にあります。

また都心から30～40kmのところには、人口増を予測する郊外都市が点在します。それらをなぞっていくと、おおよそ国道16号線に合致。首都圏での不動産投資を広域でみた場合、国道16号線の内側か、外側かをひとつの判断基準にしてもいいかもしれません。

あくまでも、これは将来人口にもとづく、簡単な仮説にすぎません。やはり不動産投資において、売り手となる業者がどれほどその地域に精通しているかがポイントになります。実績も申し分のない、信頼できるパートナーをみつけることが、不動産投資成功の第一歩になります。

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