アパート経営は、なんといっても「利益の最大化」が第一目標です。それを実現するためには、徹底したコスト意識はもちろん、リフォームにおいても「費用対効果」を厳しく見極めなければなりません。その部分をいい加減にしてしまうと、結果に大きな差が開いてしまいます。専門家が分かりやすく解説します。
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そのリフォーム費用、どれだけ元が取れている？
アパート事業は、利益＝（売却額− 取得額）＋（収入−支出）を最大化することが目的です。リフォームに関しても、この考え方を適用しなければ事業はうまくいきません。費用対効果（＝「利回り」という考え方）が重要なのです。
その費用をかけること（支出をすること）でどれだけの賃料を取れるか？ 賃料下落をどれだけ食い止められるか？ 売却価格にどれだけ反映されるか？ということです。
アパート事業は長期にわたりますので、リフォームについても投資基準を持って行う場合と、持たないで行う場合とではその運用結果に大きな差が出てきます。
クロス一つとっても、同じようなデザインで価格の差は倍ほどありますし、その気になればいくらでも高価なものが存在します。
つまり、賃料上昇分を利回り計算し、物件購入（建築）時の利回りより高ければ施工メリットは高いと判断できます。
例えば、和室から洋室への変更工事を行うことで3000円の賃料下落を抑えることができれば、下図の計算式の通りメリットがあると考えてよいでしょう。
このように、リフォーム（アップグレード工事）にも「利回り」という考え方を取り入れることで、やるべきものと、やる必要のないものの判断が明確になります。
武蔵コーポレーション株式会社
代表取締役
昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設（ショッピングセンター）やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション（現在は株式会社）設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション（収益用不動産）の売買・仲介に特化した事業を開始する。
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連載空室率40％時代を生き抜く！アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド
武蔵コーポレーション株式会社
専務取締役
昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション（収益用不動産）の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生（リフォーム・改修工事）に携わっている。再生後の物件入居率は99％を誇る。
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