【勝つアパート経営】リフォーム工事「費用対効果の徹底追求」で勝敗が決まるという事実 (※写真はイメージです/PIXTA)

アパート経営は、なんといっても「利益の最大化」が第一目標です。それを実現するためには、徹底したコスト意識はもちろん、リフォームにおいても「費用対効果」を厳しく見極めなければなりません。その部分をいい加減にしてしまうと、結果に大きな差が開いてしまいます。専門家が分かりやすく解説します。

【関連記事】不動産投資「やめとけ」の真相…リスクを知らずに失敗する人、不動産投資を始めて成功する人の決定的な差

そのリフォーム費用、どれだけ元が取れている?

アパート事業は、利益=(売却額− 取得額)+(収入−支出)を最大化することが目的です。リフォームに関しても、この考え方を適用しなければ事業はうまくいきません。費用対効果(=「利回り」という考え方)が重要なのです。

 

その費用をかけること(支出をすること)でどれだけの賃料を取れるか? 賃料下落をどれだけ食い止められるか? 売却価格にどれだけ反映されるか?ということです。

 

アパート事業は長期にわたりますので、リフォームについても投資基準を持って行う場合と、持たないで行う場合とではその運用結果に大きな差が出てきます。

 

クロス一つとっても、同じようなデザインで価格の差は倍ほどありますし、その気になればいくらでも高価なものが存在します。

 

つまり、賃料上昇分を利回り計算し、物件購入(建築)時の利回りより高ければ施工メリットは高いと判断できます。

 

例えば、和室から洋室への変更工事を行うことで3000円の賃料下落を抑えることができれば、下図の計算式の通りメリットがあると考えてよいでしょう。

 

 

このように、リフォーム(アップグレード工事)にも「利回り」という考え方を取り入れることで、やるべきものと、やる必要のないものの判断が明確になります

 

 

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

武蔵コーポレーション株式会社 専務取締役

昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生(リフォーム・改修工事)に携わっている。再生後の物件入居率は99%を誇る。

著者紹介

連載空室率40%時代を生き抜く!アパート経営で「利益最大化」を実現するメソッド

※本記事は、『空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』(幻冬舎MC)より抜粋・再編集したものです。

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

[増補改訂版]空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式

大谷 義武,太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

人口減少、住宅供給過剰の社会において、アパート経営は、昔のように何もしなくても家賃が入ってきて利益の出るものではなく、工夫しなければ利益がでない厳しい環境になっています。 そこで本書は、アパート経営における利益…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧