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家賃滞納者への「オーソドックスな対応」とその流れ
滞納を防ぐためには保証会社への加入が必須なのですが（賃貸物件オーナーの頭痛のタネ…家賃滞納者「頻出」の背景と解決策【不動産のプロが解説】参照）、中古物件を取得した場合には、既存の入居者が保証会社に加入していないケースがほとんどではないでしょうか。
既存の入居者に対しては保証会社への加入を促すものの、すべての入居者を加入させられるわけではありません。そして保証会社に加入していない入居者が滞納をするケースも多々あります。
その場合には、オーナーさん自ら滞納家賃を回収しなければなりません。ポイントは滞納が始まったらすぐに督促の電話、書面の送付を行うことです。月末に入金がなかったら月初の早い段階で督促をすることによって大きな滞納になることを防ぎます。
しかし、それでも払わない入居者に対しては、現地への訪問も行います。これは実際に家に来られるのは嫌だという心理的プレッシャーをかけることで回収を図ります。
と同時に、連帯保証人がいる場合には連帯保証人に対しても電話、書面による督促を行います。場合によっては内容証明を送ることもあります。人間にはやはり人に迷惑をかけるのは嫌だという本能がありますので、この段階で支払う入居者がほとんどです。
ただ、それでも連絡が取れなかったり、連絡を無視したりする入居者からは、回収が非常に難しくなります。滞納額は平気で3ヵ月分、4ヵ月分と膨らんでいきます。
その際は、家賃回収専門の弁護士事務所に委託する方法があります。現在ではこの分野に特化した弁護士事務所も出てきており、当社ではいくつかの弁護士事務所と提携して家賃の回収を委託しています。委託するに当たっての費用は成功報酬として回収額の30％前後となるのが一般的です。全額回収できないことを考えれば、オーナーさんにとっては良い方法と言えるでしょう。
騒音問題やゴミ問題を引き起こす「モンスター入居者」
オーナーさんを悩ませる不良入居者は滞納者だけではありません。
いわゆる「モンスター入居者」と言われる不良入居者です。騒音を出したり、ゴミ屋敷にしたりというとんでもない入居者です。
滞納が定量的な面だとすれば、不良入居者は定性的な面の問題です。そして単純なお金の問題ではないだけに余計に厄介です。
しかし、これらの入居者を放置していると、例えばゴミ屋敷による異臭が充満することで他の入居者にもその影響が及び、最悪の場合は周りがみんな退去してしまいます。滞納は、その入居者だけの問題ですが、このモンスター入居者は、周りにも悪い影響を与えるという点では、滞納よりも深刻な問題です。
これらの「モンスター入居者」には毅然として対応する必要があります。一日も早く退去してもらわなければオーナーさんの利益は確保できません。次項にていかに退去してもらうかについてご説明いたします。
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