親から相続した不動産を、形を変えずに持ち続けようとする相続人は多いのですが、そのために多額の相続税が必要になったり、その後も固定資産税や維持費が発生するなど、「負動産化」する例は枚挙にいとまがありません。すべて売却し、組み替える思い切りも重要です。相続実務士である曽根惠子氏（株式会社夢相続代表取締役）が、実際に寄せられた相談内容をもとに解説します。
相続人は「子のない兄」と「独身の弟」だけ
今回の相談者は、60代の福田さんです。昨年亡くなった母親の相続の件で相談に見えました。福田さんの父親は10年前に亡くなっており、相続人は福田さんと独身の弟のふたりです。
前回の父親の相続では、相続税の負担を減らすためにすべて母親が相続していました。長男の福田さんはこれまで生家を出たことがなく、30代で結婚してからも二世帯で同居してきました。子どもには恵まれませんでしたが、家族全員で円満に暮らしてきたといいます。
弟は大学卒業後に家を出ていますが、勤務先の近辺に母親が保有していたマンションがあり、そこにひとりで暮らしています。そういった経緯から、実家を相続するのは長男の福田さんになるとのことです。
そのほかの財産として、両親の収入源となってきたアパート、貸し宅地、あとは現預金があります。
遺産分割については、弟との間に暗黙の了解のようなものはありますが、母親が遺言書を残さなかったため、遺産分割協議をしなければなりません。福田さんは自宅の土地建物、弟には現在暮らしているマンションを渡すつもりですが、それ以外の財産をどうするか決めかねている状況です。
広すぎる自宅、古すぎるアパート、面倒な貸し宅地…
いちばんの問題は、自宅もアパートも築40年ほど経っており、老朽化していることでした。また、自宅近くに貸し宅地がありますが、地代も安く、借地人とのやりとりもわずらわしくなっていました。こうした状況での相続ですので、相続税が払えるのか、弟との遺産分割をどうしようかと不安ばかりです。
母親の残した預金では、相続税を支払うと現金がまったく残らない状況です。現金を残すことを考えると、土地の一部を売らないといけません。
相続税と弟への分割金を捻出するには、貸し宅地のある土地を半分程度は売ることになってしまいます。しかし、この土地は奥に長い長方形であり、2分割すると奥が旗竿地になってしまいます。
また、自宅とアパートは古い木造のため、これから修繕費がかかりそうです。自宅の建物は40坪近くあり、福田さん夫婦だけで住むには広すぎることも懸念点です。
そして、アパートが立つ土地も旗竿地の不整形地です。現況のままでは売れません。
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株式会社夢相続代表取締役
公認不動産コンサルティングマスター
相続対策専門士
京都府立大学女子短期大学卒。PHP研究所勤務後、1987年に不動産コンサルティング会社を創業。土地活用提案、賃貸管理業務を行う中で相続対策事業を開始。2001年に相続対策の専門会社として夢相続を分社。相続実務士の創始者として1万4400件の相続相談に対処。弁護士、税理士、司法書士、不動産鑑定士など相続に関わる専門家と提携し、感情面、経済面、収益面に配慮した「オーダーメード相続」を提案、サポートしている。
著書65冊累計58万部、TV・ラジオ出演127回、新聞・雑誌掲載810回、セミナー登壇578回を数える。著書に、『図解でわかる 相続発生後でも間に合う完全節税マニュアル 改訂新版』（幻冬舎メディアコンサルティング）、『図解90分でわかる！相続実務士が解決！財産を減らさない相続対策』（クロスメディア・パブリッシング）、『図解 身内が亡くなった後の手続きがすべてわかる本 2021年版 (別冊ESSE) 』（扶桑社）など多数。
◆相続対策専門士とは？◆
公益財団法人 不動産流通推進センター（旧 不動産流通近代化センター、retpc.jp) 認定資格。国土交通大臣の登録を受け、不動産コンサルティングを円滑に行うために必要な知識及び技能に関する試験に合格し、宅建取引士・不動産鑑定士・一級建築士の資格を有する者が「公認 不動産コンサルティングマスター」と認定され、そのなかから相続に関する専門コースを修了したものが「相続対策専門士」として認定されます。相続対策専門士は、顧客のニーズを把握し、ワンストップで解決に導くための提案を行います。なお、資格は1年ごとの更新制で、業務を通じて更新要件を満たす必要があります。
「相続対策専門士」は問題解決の窓口となり、弁護士、税理士の業務につなげていく役割であり、業法に抵触する職務を担当することはありません。
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