マンションのスラム化…逃げる外資マネーと地獄を見る日本人

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

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インバウンドマネーは一部を日本で運用しているだけ  

今回のバブルが平成バブルと異なるもう一つの特徴が、インバウンド(外国人)マネーの流入です。

 

インバウンドマネーの特徴といえば、投資ファンドという形で日本のオフィスビルやレジデンス、商業施設や物流施設に投資をするのが一般的なスタイルです。そしてその原資は、多くが海外の年金基金などに代表される運用資金です。この資金は別に日本だけに投資を行なっているわけではありません。彼らは世界中に投資先を持っており、その中のごくわずかな資金を日本で運用しているのにすぎません。

 

投資ファンドは運用成績が悪ければ、すぐに損切りして「手じまい」をする。
投資ファンドは運用成績が悪ければ、すぐに損切りして「手じまい」をする。

 

したがって日本に対して特別な思い入れを持っているわけでもありませんし、運用成績が悪ければ、すぐに損切りして「手じまい」をするだけです。バブルが崩壊しても現地、つまり日本でこの資金を扱うファンド会社のマネージャーの首は飛び、会社は預かり資金が枯渇して解散あるいは倒産という憂き目に遭うかもしれませんが、彼らにとってはどうでもよいことです。

 

実際にファンドバブルともいわれた2005年から2008年にかけてもこうしたインバウンドマネーはファンドを通じて日本の不動産を買い漁りましたが、リーマン・ショックの発生とともに日本から一斉に手を引くことになりました。

 

当時、私はREITの運用会社の社長でしたが、仕事柄、外資系のファンド運用会社や外資系証券会社の人たちとはたくさんのお付き合いがありました。悲惨だったのは、そんな知り合いの一人がある日突然、会社の上司から呼び出され、解雇を申し渡されたのですが、やりとりは以下のようなものだったそうです。

 

「あなたはもう会社にいなくてけっこうです。今からパソコン、机の上、抽斗の中を含めて一切触れてはなりません。このままただちに会社から出て行ってください。荷物は会社でまとめて後日あなたの自宅に送ります。ではさようなら」

 

会社は彼を辞めさせるのにあたって、パソコン内の情報や会社の機密事項を持ち出すことを恐れ、解雇の瞬間から会社の資産に指一本触れさせずに退去することを命じたのでした。

 

彼に限らず、日を追ってそれまで第一線で活躍していた多くのマネージャーやディレクタークラスも、次々と解雇されていきました。彼らの給与水準はきわめて高く、激務の中でも六本木などでしょっちゅう羽目を外してけっこう派手に遊んでいました。そんな彼らもあっという間に首を切られる、これが外資系の掟なのです。

 

オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

不動産で知る日本のこれから

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牧野 知弘

祥伝社新書

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業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊

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不動産激変 コロナが変えた日本社会

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