オフィス需給収縮「テナントドミノ倒し」で大損は?結局…

新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、先行き不透明感が増すなか、日本経済はどうなるか、不動産はどう動くのかに注目が集まっている。本連載は、多くの現場に立ち会ってきた「不動産のプロ」である牧野知弘氏の著書『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』(祥伝社新書)より一部を抜粋し、不動産の現状と近未来を明らかにする。

オフィスビルの「テナントドミノ」が起こる

オフィスビルマーケットは今後需給バランスが大きく崩れ、空室が増加して賃料が下落するという姿を描いてきました。都心再開発の掛け声のもと、続々と竣工する航空母艦クラスの超巨大オフィスビルは、既存ビルとの間でテナントを求めて壮絶な引き抜き合戦を始めるはずです。

 

航空母艦ビルに入居するのは、賃料負担力の高い外資系金融機関や国際法律事務所、コンサルティングカンパニーやITソフトウェア系、グローバル企業の一部が対象となるはずですが、バブル崩壊による景気の悪化はこうした産業の業績を下振れさせることにもなります。

 

新型コロナ感染拡大、リモートワークが加速する「テナントドミノ倒し」。(※写真はイメージです/PIXTA)
新型コロナ感染拡大、リモートワークが加速する「テナントドミノ倒し」。(※写真はイメージです/PIXTA)

 

賃料を下げ、長期間のフリーレントを設定して、新築ビルは既存大型ビルのテナントの引き抜きを画策します。新築ビルの強みは何といってもその設備仕様の良さです。耐震設計であることはもとより、豪華なロビーエントランス、万全のセキュリティチェック体制、快適な水回り設備、レストランや物販など、充実した館内施設を売り物にテナント誘致を試みます。

 

引き抜かれた既存大型ビルが向かうのは、自分たちのビルよりも設備仕様が劣る中型ビルのテナントです。これまでは賃料水準が適合しなかったのですが、背に腹は代えられません。特に中型ビルで複数のフロアに跨って入居しているテナントなどには、

 

「フロアを統合できるので床面積が小さくてすみます」
「フロアを統合することで業務効率も格段に向上します」

 

などとセールスして移転を勧誘します。

 

複数フロアで空室になってしまった中型ビルは、仕方がないので小型ビルのテナントに声がけを始めます。フロア全体を借りてくれるようなテナントは小型ビルではなかなか存在しませんが、フロアを間仕切って少しでも穴埋めをしようとします。設備は小型ビルよりはましなので、同じ程度の条件であれば小型ビルのテナントも満足できるはずです。

 

こうしたビルテナントの移動を私は「テナントドミノ現象」と呼んでいます。よくバブルが崩壊すると新築のオフィスビルがガラガラになると思いがちですが、実際の市場では、当然「弱肉強食」の世界が展開されます。強いものが弱いものに次々と襲い掛かることで、最後に「しわ寄せ」を食らうのが、実は町中の中小ビルオーナーということになります。

 

中小ビルの多くが日本の経済の発展と軌を一にするように1970年代から80年代の後半にかけて建設されてきました。この頃の東京や大阪、名古屋など大都市圏のオフィスビル市場は、常にテナント需要が旺盛で、賃料は一方的な「右肩上がり」を享受できました。

オラガ総研 株式会社 代表取締役

1959年、アメリカ生まれ。東京大学経済学部卒。ボストンコンサルティンググループを経て、三井不動産に勤務。2006年、J-REIT(不動産投資信託)の日本コマーシャル投資法人を上場。現在は、オラガ総研株式会社代表取締役としてホテルや不動産のアドバイザリーのほか、市場調査や講演活動を展開。主な著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』『業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊』など多数。

著者紹介

連載不動産の動きを観察すれば、日本経済がわかる

不動産で知る日本のこれから

不動産で知る日本のこれから

牧野 知弘

祥伝社新書

極地的な上昇を示す地域がある一方で、地方の地価は下がり続けている。高倍率で瞬時に売れるマンションがある一方で、金を出さねば売れない物件もある。いったい日本はどうなっているのか。 「不動産のプロ」であり、多くの…

業界だけが知っている「家・土地」バブル崩壊

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牧野 知弘

祥伝社新書

不動産が高騰し続けている。 銀座の地価は1980年代のバブル期を上回り、三大都市圏と「札仙広福」(札幌・仙台・広島・福岡)の上昇が著しい。国内外の投資マネーの流入、外国人富裕層の購入を背景に、超大型ビルや再開発の計画…

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