フルローンで「名古屋・1億5千万円のマンション」を購入後…

物件の周辺環境の変化、急な修繕、家賃滞納など数々のリスクが潜む不動産投資。資産形成の手段として注目が集まっているものの、事前にリアルな失敗パターンを知ることは必要不可欠です。そこで本記事では、多くの個人投資家にコンサルティングを行い、不動産投資の方法を提案する、株式会社カクセイの平山智浩氏・渡辺章好氏の共著『失敗例から学ぶ 儲かる不動産投資の極意』(幻冬舎MC)より一部を抜粋し、不動産投資の実態を紹介します。

名古屋で1億5000万円ほどのRC造マンションを購入

【1棟目は買えたけれど、2棟目以降が買えない】

 

とある不動産業者が開催するセミナーに出席して、その会社の仲介で物件を購入することにしました。面倒見の良い会社で、物件紹介から融資のアレンジまでをワンストップで対応してもらった結果、名古屋の1億5000万円ほどのRC造マンションを購入できました。築26年で利回りは9%、キャッシュフローは年間●万円です。

 

融資の金利は4.5%と少し高めですが、フルローン※1で購入できて満足しています。キャッシュフローは年間1000万円を目指しているため、もう数棟購入したいのですが、次の融資が受けられず買い進めることができません。相談に行った銀行からは債務超過(さいむちょうか)と言われています。

 

債務超過と言われてしまった…
債務超過と言われてしまった…

 

※1 フルローン…購入金額と同じ金額だけ融資を受けること。自己資金として諸費用分が必要となる。


 

◆買い進められない理由は、債務超過

 

1棟目は購入できたけれど、あるいは2棟目までは購入できたけれど、その次へ進めない――こういった悩みを持つサラリーマン投資家からの相談をよく受けます。

 

「空室が埋まらない」など賃貸経営がうまくいっていない場合もありますが、そもそも購入時点で債務超過に陥り、次の融資が受けられない。つまり、資金調達に失敗してしまったケースが多いようです。

 

債務超過とは、債務者の負債の総額が資産の総額を超える状態。資産をすべて売却しても、負債を返済しきれない状態であるということです。要は返済額が多くて実際にはキャッシュフローの手残りがない状態だったり、借入額が物件の市場価値を上回っている状態だったりすることをいいます。

 

例えば1億円の物件を購入してすぐに売却した場合、市場価値が変わっていなければ1億円で売れるはずです。しかし、市場価値1億円の物件を1億2000万円で購入してしまっている場合は、1億円でしか売却できなければ、2000万円の損失を抱えることになります。これが債務超過の状態です。

 

結局、損失を清算するための資金がないと、売るに売れないという状態になってしまいます。その物件が仮に運営に問題を抱えている物件だった場合、例えば空室が多かったり、修繕費用が予定よりも嵩むと、資金ショートしてしまい、最悪の場合は、自己破産することになると思います。

 

実際に賃貸住宅の運営に失敗して破産した人の物件が、任意売却物件として安く回ってきて、それを購入する人もいます。ある一定以上の属性のサラリーマンの場合、「どうせならフルローンやオーバーローン※2で借りたい」という意向の人も多いと思いますが、フルローン、オーバーローンは単純に考えてリスクが高いものです。将来的にも毎月無理なくローンを返済でき、かつキャッシュフローを増やすことができるような物件でない限り、購入時にも、保有時にも、売却時にも失敗のリスクは潜んでいるのです。

 

※2 オーバーローン…購入金額+諸費用分、もしくは購入金額+リフォーム費用分など、購入金額を超える融資を受けることをいう。

不動産投資はあくまでも「事業」である

◆業者の言うことを鵜呑みにして失敗

 

資金調達で失敗する投資家の多くは、「とりあえず借りられるところまで借りてしまおう」という発想をしています。その勢いとモチベーションは立派ともいえるのですが、目的を間違えているのではないか、と感じるところもあります。

 

例えば、しっかり検討すればほかの金融機関でも借りられる状況にもかかわらず、一つの物件に対して貸してくれる額が非常に多いという理由で金融機関を選択してしまうケースがあります。

 

そうした金融機関は、ほかの金融機関がどう頑張っても2000万円しか融資できない物件でも、倍額の4000万円を貸せるスキームを持っています。その代わり金利は高くなりますし、ほかの銀行が出さない評価をするため、のちのち借り換えようと思ってもままなりません。

 

今はマイナス金利ですから、融資を受ける場合にいかに安い金利まで到達できるのか、そこにチャレンジしてもいいと思うのですが、そういうことはあまり考えずに、「とりあえず借りてみて後で悩む」「物件とローンも同時に提案されて、とりあえずローンを組んでいる」というケースが非常に多いのです。

 

借りるだけ借りた後で、「次も借りたいのですが、どういうローンがいいのですか?」とか、「借り換えして金利を下げたいのですが、どうしたらいいですか」という相談に来るのですが、一度借りてしまうとそれが足かせになって身動きがとれなくなることがあります。

 

不動産は、たとえそれが小さいものでも、賃貸業という「事業」です。返済比率のバランスが悪いローンを組んでいると、債務超過と判断されてしまう可能性もあります。そうなると他の金融機関からの貸し増しや追加融資は難しくなりますし、借り換えをしたくても、そう簡単にはいきません。

 

可能になったとしても、「1000万円の自己資金を追加して、今の残債を減らすこと」というような条件をつけられてしまうようなこともありますので、資金に余裕のない人には難しい要件となります。

本来、不動産投資は「融資ありき」で検討すべきもの

「騙している」とまでは言えないと思いますが、不動産の売買仲介業者も、そして投資家も、融資の知識不足の面が見られます。投資家は業者に、「今借りないと借りられない」とか、「あなたが借りられるのはこの銀行だけ」とか言われて、それを鵜呑みにして購入しています。他の選択肢を与えられていないので、実はほかの金融機関も選べるということを知らないケースも多いのではないでしょうか。

 

業者からすれば、効率良く不動産を販売したいのが本音です。そして、業者が取り扱う物件によって使える銀行が決まっています。自分たちの手間を省くために、融資の通りやすい金融機関を紹介したり、「この銀行を使うように会社で決められているから」ということで、ある特定の金融機関のみをあっせんする業者もいます。

 

そういった不動産業者で物件を買うと、自動的に特定の金融機関を紹介される流れになっていますが、本来はもっとそれぞれの投資家のことを考えてファイナンスを組むべきです。

 

良い不動産投資会社の場合、先に投資家にヒアリングを行い、それをもとに事前に金融機関と打ち合わせをして「この人だったら、どういう条件でいくらぐらい貸せます」ということを確認します。

 

そして複数の金融機関に打診した内容を取りまとめて、例えば「A銀行で借りるのであれば金利は●%で、何十年ぐらいのフルローンで借りられます。その代わりA銀行には物件のエリアについて条件があります。あなたがもっと広いエリアで投資をしたいのであればA銀行は向いていませんが、このエリアの物件であれば、使うことができますよ」というような事業計画を提案します。

 

すると投資家は、提案した事業計画を見て「このエリアの物件を購入する予定なので、A銀行でお願いします」と納得して決められますし、不動産投資会社もこの事業計画に合った物件を探して、購入という形になります。

 

なお、銀行の融資条件というのは、金融機関ごとに異なっています。例えば、物件が新築であることや東京23区内にあることが条件の場合もありますし、地銀になると、その銀行の支店がある周辺の地域しか取り扱わないという縛りがあったりします。

 

◆融資は1棟目が肝心

 

最初に組む融資はとても重要です。将来的にまた借りる場合も、結局今の融資の現状を見られて融資の判断をされるわけですから、バランスが取れていないといけません。

 

金融機関によっては、今組んでいる融資の条件が悪い場合には、「さらに貸すのはちょっと気が引ける」という判断になることもあります。また、あまりに物件のリスクが高そうであれば、やはりそれで追加融資が受けられなかったりもしますので、1棟目の融資は非常に大事です。

 

基本的に投資家というのは、書籍やセミナーなどを参考にします。その結果、まず物件の条件を決めてからその条件に合う物件を探して、物件を購入できる融資を借りてしまうケースがほとんどです。

 

「それのどこがいけないのか?」と思われるかもしれませんが、私たちは「物件ありきではなく、本来は融資ありきで検討する」のが正しい不動産投資だと考えています。

 

利回りがいい物件であれば、少しくらい高い金利で借りていても収益から返済できると考えられていた時期もありますが、昨今では物件価格が上がって利回りの低下が目立ちます。にもかかわらず、賃料は変わらないという状態になっています。このような投資環境下では、利回りが多少低くてもきちんと収益が出る物件を、融資条件とともに決めていくということが重要になります。

 

その投資家にとって最適な金融機関で具体的なファイナンスアレンジをするためには、やはり属性が重要ですが、それと同時にもうひとつ大事なのは、「その人がどういう投資をしたいのか?」ということです。

 

例えば「現在の年収は1000万円だけれど、万が一会社が潰れても大丈夫なように投資で年収1000万円得られる仕組みをつくっておきたい」とか、「10年後に定年退職なので、それまでに収入源となる資産をつくりたい」とか、その人なりの目標とゴールを聞いてプランニングをするのがベストです。

株式会社カクセイ 代表取締役 宅地建物取引士・CPM®(米国公認不動産経営管理士)MPSA合格者

東京都出身。レーサムリサーチ(現社名レーサム)にて富裕層に対する収益不動産のコンサル営業に従事。他に買取再販事業の不動産会社での収益不動産仕入業務、人材コンサル会社での不動産.建設業界のヘッドハンティング業務を経験するなどして培った幅広い人脈を活かし、投資家の要望に応える投資提案を得意としている。

著者紹介

株式会社カクセイ マネージングディレクター・COO 宅地建物取引士・公認 動産コンサルティングマスター・相続対策専門士・CPM®

不動産コンサルティング会社でワンルームから一棟アパート・マンションの売買・管理業務を経験、2013年からは講師としても活動し、年間200名超の投資家と面談して得た体験をもとに不動産投資の失敗事例から学ぶセミナーを開催、本作に寄稿する。

著者紹介

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幻冬舎メディアコンサルティング

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