不動産会社が嫌がる「傾斜地」を購入して儲ける方法とは?

本記事は、大長伸吉氏、丸茂雄二氏の共著『クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」』(ぱる出版)から一部を抜粋し、「ワケありの土地を購入し、賃貸併用物件を活用した不動産投資で収益を上げる方法」を見ていきます。今回は、収益物件を目的とした不動産の購入で「傾斜地」をおススメする理由等について見ていきます。

「傾斜地」は価値があり、収益を生み出す土地である

インターネットで土地検索を続けていくと、1年以上売れ残っている土地を発見することがあります。

 

そういった土地は価格が高すぎるのか、建築条件が合わなくて施工業者も建物を建てられない土地なのか、何かしらの理由があるのですが、そういった土地こそ狙い目なのです。前回説明した旗竿形状地は一般的には難ありの土地ながら、収益を生み出すチャンスのある土地であると説明しました(関連記事『2000万円以上の得⁉ 旗竿形状地という「お宝土地」の探し方』参照)。実はその他にもそういった〝金の卵〟のような土地があります。

 

それは、傾斜地です。

 

傾斜地は一般的には敬遠されがちですが考えようによっては、実は価値があり、収益を生み出す土地となりえます。傾斜地のメリットとしては、土地の価格が他よりも安いことです。なぜ安く買えるのかというと、傾斜地であるがために、擁壁を作らなければいけなかったり、その土地を平坦にするための建築コストがかかってしまうからです。

 

ただその傾斜地に半地下や地下階をつくることで地下緩和が受けられます。地下緩和とは建築基準法で地下階や半地下は容積率に加算されないというルールのこと。よって同じ2階建てでも、地下室を設けることで延床面積を1.5倍に増やすことができるのです。

 

もちろん傾斜地だからこそ、地下階や半地下に窓を付けることも可能なので、通常の部屋よりも70%ぐらいの家賃を設定すれば、十分に収益を見込めるのです。

 

不動産業者は、そういった傾斜地に地下階を作ることは提案してきません。なぜなら、不動産業者は施工会社ではないので、効果的に設計できず、また施工費をかなり大きく見積もってしまうからです。だからこそ、その認識や不動産常識の〝ねじれ〟を利用して、一歩踏み込んでみることに本当の価値があるといえるのです。

 

もちろん、急傾斜指定を受けている地域は擁壁を作らないと危ないので、そういった地下階や半地下を作ることができない土地もあります。一般の施工会社はそういった傾斜地に地下階を作れない場合もありますが、地下階を設計したことのある施工会社もあるということを、今は頭に入れておいてください。

 

だからこそ、そういった土地を見つけたら、信頼できるプロの不動産コンサルや実績のある施工会社に相談してみるべきなのです。皆が嫌がる最初のちょっとした初期投資をするだけで収益を1.5倍にしてくれる土地もあるということを認識しておきましょう。

「難ありの土地」は建築費が高くなる可能性があるが…

施工会社が家を建てるのを嫌がったり、施工自体を断ったりする土地はたくさんあります。

 

例を挙げると、都内でも坂が多い地域の土地や、前述した傾斜地よりも勾配がキツい急傾斜地、一見、雑木林に見えるような土地、そして、後ろに谷があるようながけ地、近くの道路から車が簡単に入ることができない土地なども嫌がられる部類に入ります。

 

もちろん、不動産素人は、そういった土地はがけ崩れを起こしたり、建物を建てるのが危険なのではないかと心配してしまいます。ですが、建築の観点から行くと、そういった土地の場合、建物の自重でがけ崩れの危険を防げるので、擁壁(ようへき)を作って補強するのと同じくらい安全なのです。

 

もちろん工事においても、震災後から役所が検査済証を出す基準が、かなり厳しくなっています。役所から建築確認の検査済証が出ている土地であれば安全のレベルも確保されます。

 

前述したような断られる可能性が高い土地も、状態によってやろうと思えばできなくもないですが、大手ハウスメーカーもそういった難ありの土地に建物を建てるとき、通常の建築にかかる費用の2倍ほどの高額な施工費の見積もりを出してきます。

 

それは家を建てる前にその土地を平らにしなければいけないからです。テレビのコマーシャルなどで見る名の知れた大手の施工会社は、自分の会社が用意しているパッケージ(間取りなどがすべて決まっている建売住宅)で作りたいので、そういった難ありの土地の基礎部分自体の形状を変えてしまう工事に難色を示します。

 

だから難ありの土地は、建築費が高くなる可能性があるので、価格は安いのですが不動産業者も売りづらい土地になっています。買う側はそこに付け入るべきで、価格交渉をしてほしいのです。そこがチャンスだと考えるべきで、大手施工会社ができない作業も、傾斜地の施工を専門に行う施工会社は存在します。

 

そういった実績のある施工会社に相談することで活路が見えてくるのです。もとから土地代は安いものの建築コストが上がるので、もう少し土地代を安くしてほしいと交渉する余地もあるのです。

 

信頼できるコンサルや施工会社を選べば、賢く値引き交渉ができるというあなたの武器になることも覚えておきましょう。

年金大家会主宰
ランガルハウス株式会社代表 

1971年静岡生まれ。千葉大学院工学研究科卒。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、FP技能士。サラリーマン・事業主の年金対策と副収入増額を目的として、東京都心の土地取得から賃貸物件の建築、満室経営をワンストップで支援する専門家。セミナー参加者は累計4000人。127棟の建築コンサル実績があり、クライアントは98%満室。自身の所有物件は、6棟41室で18年間、満室の安定経営を継続している。

著者紹介

有限会社ティンバーテック代表取締役 

1969年東京生まれ。大学で経営学を学び、大手電機メーカーで法人営業を担当。その後家づくりに携わる中で、大工になる。1999年有限会社ティンバーテックを創立し、クライアントの資金調達から設計、建築、不動産物件の運営にいたるまで多岐に展開。築10年以上が経過しても、満室を継続する差別化収益物件を、これまでに300棟、1800室設計施工。デザイン性と機能性、立地、間取などを工夫し、上記を実現。金融(融資・相続)に強い設計・施工会社、さらには、クズ土地(建築が難しい土地)への建築に強い工務店、さらには相続対策に強い設計施工会社として、クライアントからの依頼を受けている。現在はその経験を活かし、「金融大工」として不動産や資産運用に関する講演活動やコンサルティングを通じて、クライアントのニーズに合わせた建築を行っている。

著者紹介

連載“クズ土地”から1億円の家賃を生み出す~儲かる「賃貸物件」のつくり方

クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」

クズ土地から1億円の家賃をたたき出す、本当の「儲かる家」

大長 伸吉 丸茂 雄二

ぱる出版

「素人でもすぐにできるよう…やり方はないのかな?」本書は「素人がはじめての不動産投資」で成功し、お金から自由になるための本です。 不動産投資素人のあなたでも、1〜2年以内に自宅付きの「儲かる不動産」を持つ方法が学…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧